Бизнес выбирает гибкость

Бизнес выбирает гибкость

 

Эволюция индустрии гибкого офисного пространства насчитывает порядка сорока лет. За это время она перевернула однообразную эстетику традиционных офисов, объединив креативность и продуктивность в рамках единой площадки с уникальным дизайном и максимально комфортными и эффективными для пользователей рабочими местами. Консультанты Colliers International изучили последние мировые тенденции в данном направлении, а также выяснили, какая ситуация складывается на рынке Казахстана.

Новый сектор рынка офисной недвижимости

Сегодня глобальные тренды говорят о том, что гибкое офисное пространство больше не является чем-то подрывающим традиционный офисный рынок или же дополняющим его. Это отдельный сектор рынка коммерческой недвижимости, который растёт, развивается и приобретает всё большую важность в глазах арендаторов и арендодателей. Согласно исследованиям Colliers International, в крупных городах Азиатско-Тихоокеанского региона средняя продолжительность аренды гибкого офисного пространства составляет свыше двадцати четырёх месяцев, что подтверждает всю серьёзность конкуренции с традиционными офисами.

Так что же такое «гибкое офисное пространство» и в чём именно заключается его гибкость?

Как правило, офисы с обслуживанием привлекали представителей малого и среднего бизнеса, а также многонациональные корпорации, которым необходимо было где-то размещать проектные команды или открывать филиалы на новых рынках. Коворкинги, в свою очередь, появились в результате желания фрилансеров, стартаперов, и индивидуальных предпринимателей работать не в изоляции, а в сообществе людей, разделяющих их жизненные ценности и заинтересованных в синергии совместного труда единомышленников. Со временем границы между концепциями коворкинга и офисами с обслуживанием размылись до незначительных различий, при этом коворкинг стал более «корпоративным», а офисы с обслуживанием более «модными».

Сектор гибкого офисного пространства – это низко маржинальный и низко объемный бизнес с низкими барьерами для входа. Именно поэтому операторы должны делать всё возможное для удержания арендаторов, повышения уровня заполняемости, и, следовательно, прибыльности своего дела.

Крупные операторы с большой базой клиентов имеют возможность более эффективной вертикальной интеграции, предлагая больше услуг, а также создавая как можно более идеальную рабочую среду, удерживая тем самым своих арендаторов и генерируя дополнительные источники дохода. Среди дополнительных услуг можно назвать велнесс и фитнес непосредственно на территории офиса, например, занятия йогой или тренажерный зал, а также бассейн. Кроме этого некоторые операторы стали предоставлять более широкий спектр кафе, ресторанов и баров.

Кроме того, в мегаполисах уже наблюдается спрос на услуги, связанные с тем, что многие люди проводят на работе более восьми часов в день. Следовательно, операторы, способные предложить больше услуг, отвечающих потребностям таких пользователей и помогающих им сохранять баланс работа-отдых, будут иметь больше клиентов.

Изменившиеся реалии корпоративного бизнеса

Последние тенденции таковы, что многонациональные корпорации занимают всё больше и больше рабочих мест в формате гибкого офисного пространства для размещения своих сотрудников бэк-офиса, мидл-офиса и даже фронт-офиса. Специалисты Colliers International провели опрос 200 ведущих компаний-арендаторов в крупных городах Азиатско-Тихоокеанского региона.

При этом 44% компаний сделали выбор в пользу гибкого офисного пространства ввиду отсутствия жёстко регламентированных сроков аренды, а 20% чтобы сократить капитальные затраты. В целом возрастающий интерес корпораций к коворкингам и офисам с обслуживанием объясняется стремлением к большей гибкости бизнеса за счёт прямой корреляции количества сотрудников и затрат на аренду офиса без необходимости подписания долгосрочных обязательств по аренде.

Росту спроса на гибкое офисное пространство со стороны корпоративного сектора способствовали и недавние изменения в международных стандартах финансовой отчетности. Совет по Стандартам Финансовой Отчетности (FASB) и Международный Совет по Стандартам Бухгалтерского Учета (IASB) в 2019 году потребует раскрывать обязательства по аренде недвижимого имущества и других основных активов, находящихся непосредственно на балансе компании.

Раскрытие обязательств по аренде недвижимости на балансах увеличит прозрачность корпоративных стратегий касательно выбора недвижимости и усилит давление на оптимизацию расходов. Данное изменение поспособствует усиленному вниманию к эффективному использованию рабочего пространства. В результате многонациональные корпорации будут занимать меньше рабочих мест в рамках традиционных долгосрочных договоров аренды и начнут больше полагаться на операторов гибкого офисного пространства, чтобы эффективнее преодолевать периоды колебаний численности персонала.

Есть ли «гибкость» на нашем офисном рынке?

В Казахстане гибкое офисное пространство представлено как офисами с обслуживанием, так и коворкингами. К примеру, на рынке города Алматы присутствуют следующие объекты: SmArt.Point, Regus, Кен Дала Offices, THE HUB Coworking, L.E.S. Live Club, Compass Offices, офисы с обслуживанием в Esentai Tower.

Тенденции таковы, что собственники многих традиционных офисных зданий отдают часть площадей под гибкое офисное пространство. Основной мотивацией для них является повышение уровня заполняемости и экономия на масштабах, связанная с обслуживанием офисов, а также разнообразие предложения для арендаторов в рамках одного здания.

Кром того, все арендаторы заинтересованы в возможности наиболее эффективного использования своих площадей, а наличие гибких офисов позволяет сократить арендуемую площадь, убрав из её состава некоторые помещения, например, переговорные и конференц-залы, которые можно арендовать в зоне гибкого офисного пространства в случае необходимости. У арендаторов традиционных офисов также появляется возможность привлекать дополнительных сотрудников на проектные работы, не беспокоясь о том, что им не хватит места в офисе.

Для арендодателей гибкое офисное пространство – это и своеобразный антикризисный формат. Из-за высоких показателей уровня вакантности, собственники некоторых бизнес центров все чаще стремятся работать с арендаторами небольших площадей, привлекая их современными дизайнерскими интерьерами и комфортными зонами отдыха.

Что касается специфики спроса, для выяснения существующих особенностей рынка гибкого офисного пространства Алматы, консультанты Colliers обратились к Амирхану Омарову, главному исполнительному директору коворкинг пространства SmArt.Point, и Айжан Успановой, коммерческому директору казахстанского представительства международного оператора офисов с обслуживание Regus.

По данным Амирхана Омарова, приблизительно 95% арендаторов коворкинга SmArt.Point – это представители малого и среднего бизнеса, остальные 5% – фрилансеры. Что касается отраслевого портрета пользователей, здесь представлены компании из сектора IT, электронной торговли, финансовых технологий. Заполняемость пространства на данный момент близится к 100%. Средний срок договора аренды для представителей малого и среднего бизнеса составляет двенадцать месяцев, в то время как средняя продолжительность аренды для фрилансеров – один месяц. «Мы придаем особое значение образованию сообщества креативных и открытых для сотрудничества людей. Именно поэтому еще до открытия своего коворкинг пространства мы собрали порядка 70% наших будущих арендаторов и держали их в курсе процесса строительства и ремонтных работ, чтобы учесть все потребности и нужды наших будущих пользователей» – отмечает Амирхан Омаров. В качестве дальнейших перспектив развития собственники коворкинга SmArt.Point рассматривают расширение в плане увеличения занимаемой площади ввиду растущего спроса. Также планируется развитие в направлении улучшения качества услуг через автоматизацию и применение современных технологических решений.

По информации представителя Regus Kazakhstan, Айжан Успановой, приблизительно 30% пользователей офисов с обслуживанием составляют мелкие арендаторы, в то время как остальные 70% – это корпоративные арендаторы. Средний срок аренды – четыре месяца. Средняя заполняемость на данный момент составляет приблизительно 50%. «Мы планируем расширяться и открывать еще два центра в этом году» – комментирует Айжан.

Прогноз «гибкости»

Таким образом, если на крупных глобальных рынках гибкое офисное пространство становится всё более востребованным у корпоративного сектора, то в Казахстане основными пользователями продолжают оставаться представители малого и среднего бизнеса. Ближайшие тенденции развития данного формата офисной недвижимости на нашем рынке будут обусловлены расширением существующих площадок и открытием новых.

Также, в связи с ожидаемым количественным ростом предложения, в условиях обострившейся конкурентной борьбы будут наблюдаться изменения в качестве и разнообразии предлагаемых услуг, что позитивно повлияет на весь рынок офисной недвижимости в целом.

В мировых масштабах «гибкости» офисов интерес корпоративного сектора к данной концепции будет усиливаться. Большинство корпораций ставят в приоритет безопасность и конфиденциальность, и эти ценности идут в разрез с культурой гибких офисов, в основе которой лежат открытость, сотрудничество и креатив. Станет ли гибкое офисное пространство более формальным и закрытым? Или же культура открытости и обмена идеями повлияет на культуру больших корпораций? Именно данное культурное столкновение определит новый этап в глобальном развитии гибкого офисного пространства в ближайшем будущем.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *