Кто такой девелопер?

Кто такой девелопер?

 

Девелопмент недвижимости – сложный процесс, который включает в себя широкий спектр деятельности: управление процессом строительства, управление командой, управление объектом, маркетинг и аренда/продажа недвижимости. Девелопер покупает участок земли, проводит анализ его наилучшего использования с коммерческой точки зрения, учитывая интересы различных сторон, разрабатывает план строительства проекта, получает исходно-разрешительную документацию на строительство, строит, сдает в аренду, управляет объектом и в конечном итоге продает завершенный проект в качестве готового бизнеса. В общем, девелопер выступает в роли главного инициатора и организатора всей деятельности в процессе реализации проекта.

Девелопмент недвижимости является ответственным процессом, как с коммерческой, так и с общественно-социальной точки зрения. Непродуманный объект недвижимости принесет многомиллионные убытки девелоперу, если построенный им проект не будет пользоваться спросом среди арендаторов и населения. Арендаторы теряют возможность пользоваться качественным пространством, которое могло бы быть создано девелопером. Государство, в свою очередь, упускает налоговые поступления в виду того, что объект не достигает оптимального уровня заполняемости. Общество в целом проигрывает от того, что вместо качественного объекта недвижимости, где люди могли бы с комфортом совершать покупки в нужных им магазинах, работать в современных офисах или проживать в удобных для жизни домах, получает в итоге проект, который не пользуется спросом. То есть, альтернативные издержки (opportunity cost) неудачного проекта в девелопменте достаточно высоки.

В то же время, за большой ответственностью и риском следует и высокое вознаграждение. В случае успешного завершения экономически целесообразного проекта, девелопер получает наибольшую выгоду среди всех заинтересованных сторон. Говоря о заинтересованных сторонах, стоит отметить, что девелоперу в процессе работы над проектом придется учитывать интересы различных групп. Среди них могут быть проживающие в близлежащем районе граждане, государство, которое выдает разрешение на строительство, эко-активисты и другие социальные группы. В случае неодобрения проекта одной из заинтересованных сторон девелоперу нужно будет искать компромисс, то есть быть гибким и готовым вносить изменения в изначальный план по ходу переговоров. Задача девелопера заключается в нахождении компромисса, не подвергая риску финансово-экономическую целесообразность проекта.

Девелоперу постоянно приходится работать с людьми. В процессе реализации проекта ему нужно взаимодействовать с городской администрацией, архитекторами, строительными организациями, брокерами, потенциальными арендаторами, юристами, консультантами. Самый ценный актив девелопера – люди. Urban Land Institute США провел опрос среди совета сообщества девелоперов в Вашингтоне. На вопрос «Что бы вы сделали иначе, если у вас была бы возможность реализовать свой первый проект сначала?» подавляющее большинство опрашиваемых девелоперов ответили, что подобрали бы более компетентную команду на этапе планирования и строительства (Пейзер и Фрей 2003, 8). Поиск и подбор подходящих людей для реализации проекта не менее важны, чем подбор локации для девелопмента. Ведь за каждым успешным девелоперским проектом стоит сильная команда.

“Поиск и подбор подходящих людей для реализации проекта не менее важны, чем подбор локации для девелопмента”

Для достижения успеха девелоперу необходимы и определенные личные качества. Хороший девелопер должен обладать лидерскими качествами. Он должен уметь мотивировать и вести за собой людей. Особенно в моменты, когда проект встречает на своем пути различные препятствия. Говоря о препятствиях, реализация проекта может затянуться на долгие годы в случае возникновения определенных юридических или финансовых вопросов связанных с выдачей разрешения на строительство или привлечения инвестиций в проект. На нашем опыте были случаи, когда проект замораживался на два или три года ввиду вопросов дальнейшего финансирования. Хороший девелопер должен быть готов к подобным ситуациям.

Девелопмент – творческий процесс. Ведь в девелопменте никогда не бывает одинаковых проектов, так же, как и не существует одинаковых городов. Команда девелопера трудится над созданием абсолютно беспрецедентного проекта. Успех в значительной степени зависит от творческого потенциала команды, который позволяет применять креативные решения в процессе девелопмента. Однако бывают моменты в ходе реализации проекта, когда девелоперу необходимо принимать волевые решения. Профессиональный девелопер знает нужный баланс в управлении и понимает, когда нужно предоставить команде свободу принятия решений, а когда надо принять волевое решение, пользуясь своим авторитетом лидера.

“Девелопмент – творческий процесс. Ведь в девелопменте никогда не бывает одинаковых проектов, так же, как и не существует одинаковых городов”

Что отличает опытного девелопера от новичка? Опытный девелопер понимает, что он не может обладать всеми экспертными знаниями, необходимыми для успешной реализации проекта. То есть, девелопер с опытом знает, что он не может знать все. По этой причине, успешный девелопер умеет собирать правильную команду и привлекать на проект квалифицированных консультантов, архитекторов, брокеров и других специалистов извне и умеет делегировать задачи. Новичкам, в свою очередь, процесс девелопмента кажется намного проще и легче, чем он есть на самом деле. Данное утверждение подкрепляется статистикой и нашим опытом. 60% наших клиентов за последние пять лет являются уже состоявшимися собственниками или управляющими объектов недвижимости. То есть, за нашими консультациями чаще обращаются более опытные игроки рынка, нежели новички. Дело в том, что девелопер с опытом трезво оценивает сложность всего процесса и понимает важность экспертного мнения третьей стороны.

“Опытный девелопер понимает, что он не может обладать всеми экспертными знаниями, необходимыми для успешной реализации проекта”

Пожалуй, самое главное в девелопменте – основательная подготовка. Как уже упоминалось, процесс девелопмента полон рисков. Однако девелопер может повышать шансы на успех тщательным планированием и подготовкой. Ведь удача улыбается тем, кто постоянно готов использовать свой шанс.

Список литературы:

Пейзер, Ричард, и Анна Фрэй. 2003. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство ULI по ведению бизнеса. Второе издание. Вашингтон: ULI – the Urban Land Institute

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *