Алматы — один из самых быстрорастущих мегаполисов Центральной Азии, сегодня сталкивается с очевидной проблемой: нехваткой доступных участков под новое строительство. Географические ограничения в виде гор на юге и нехватка свободных территорий в центральной части города усиливаются ростом населения и урбанизацией. Всё это делает реновацию и восстановление старых и заброшенных зданий — всё более актуальной альтернативой традиционному девелопменту.

Коммерчески непривлекательные и заброшенные здания сегодня приобретают новый интерес со стороны инвесторов и девелоперов. Спрос на жильё, коммерческие площади и общественные пространства продолжают расти, а значит, каждый квадратный метр в центре становится особенно ценным. Заброшенные здания могут обладать неочевидным потенциалом, они находятся в локациях с устоявшейся инфраструктурой и развитой транспортной доступностью, а при правильном  подходе могут стать как коммерчески успешными проектами, так и знаковыми для городской идентичности.

Здания становятся заброшенными по разным причинам: это может быть физический износ, при котором восстановление теряет экономический смысл, или юридические сложности — например, аресты, споры о собственности или передача в счёт долгов. Также на это влияет изменение градостроительных норм, когда, скажем, промышленную зону переводят в жилую, делая прежнее целевое использование невозможным. Однако даже обветшавшее здание в интересной локации сохраняет потенциал — при грамотной реконцепции оно может обрести новое назначение и рыночную востребованность.

Однако решающим фактором успешности проекта всегда остаётся локация. Даже если здание технически устарело, участок, на котором оно стоит, может быть крайне ценным. При этом, объект в заброшенном состоянии зачастую снижает стоимость самой земли, что является возможностью для выгодной сделки и дальнейшего развития проекта.

Реновация таких объектов требует комплексного подхода. Важно не только оценить стоимость и техническое состояние здания, но и провести анализ рыночного спроса, понять, как изменилась структура района, какие сегменты недвижимости испытывают дефицит предложения, и что именно может стать востребованным в данной локации. Преобразование заброшенного здания в точку притяжения — задача непростая, требующая стратегического мышления, архитектурного разнообразия и социальной ответственности.

На рынке Алматы уже есть несколько успешных примеров  такой трансформации. Так, на месте заброшенного Дворца спорта, который долгие годы пустовал, сегодня стоит один из самых популярных торговых центров города — Dostyk Plaza. Этот проект стал доказательством того, как правильно реализованная реновация способна полностью изменить восприятие локации и дать ей новую жизнь.

(Фотография недостроенного Дворца спорта слева и торговый центр Dostyk Plaza справа)

Ещё один пример — проект «PlatformA». Здание, в какой-то момент практически потерявшее своё историческое значение, было восстановлено с учётом современных реалий и стало одним из самых востребованных коммерческих пространств города, в сегменте общепита. В нём удалось сохранить дух и эстетику старой Алматы, дополнив её современным функционалом. Это позволило проекту обрести уникальность, которую сложно было бы достичь при новом строительстве с нуля.

(Фотография ресторана Алма-ата(слева) и его реконцепция PlatformA(справа)

Интересный кейс — коворкинг «54», который был реализован в здании бывшего административного объекта. Благодаря адаптации под современные потребности и сохранению индустриального стиля, проект стал успешным примером адаптивного девелопмента.

(Фотография административного здания до реновации(слева) и после реновации(справа)

Среди ожидаемых к запуску проектов можно отметить реставрацию исторического кафе «Акку» в «золотом квадрате» Алматы. Восстановление таких объектов — это не только забота о культурной памяти, но и возможность создать уютное, узнаваемое пространство с высокой эмоциональной ценностью. Также завершается реконструкция здания кинотеатра «Целинный», который долгое время находился в стадии «замороженной» стройки.

Фотография ресторана «Акку»

Тем не менее, не все примеры реновации одинаково успешны. История кинотеатра «Алатау» остаётся болезненной страницей в градостроительном развитии города. Построенный в 1960 году, он стал одним из ключевых культурных локаций Алматы. В 2000-х годах была проведена реконструкция с сохранением фасада, но в 2014 здание утратило статус памятника архитектуры, что позволило снести его. Это решение вызвало волну общественного недовольства — для многих алматинцев кинотеатр был не просто зданием, а частью личной и коллективной памяти.

Фотография здания кинотеатра «Алатау»(слева) и здания McDonalds(справа)

Старый терминал аэропорта Алматы, построенный в 1936 году, был признан памятником архитектуры и внесён в список объектов историко-культурного наследия города. В 2022 году здание было демонтировано в связи со строительством нового международного терминала. Для сохранения архитектурного наследия принято решение о воссоздании терминала в виде копии на новом месте, примерно в 470 метрах южнее оригинального расположения. Работы по переносу начались в сентябре 2022 года, но объект ещё не сдан в эксплуатацию.

Фотография старого терминала аэропорта Алматы

Сегодня в Алматы насчитывается свыше 1300 ветхих и аварийных зданий, многие из которых расположены в центральных районах города. При продуманном подходе к реновации такие объекты могут обрести новую жизнь в виде культурных пространств, бутиков, коворкингов или апарт-отелей, сохранив при этом свой архитектурный облик и историческую атмосферу.

Фотографии заброшенных зданий Алматы

Однако в Алматы остаётся значительное количество объектов, которые так и не были завершены и введены в эксплуатацию, со временем превратившись в долгострои и оказавшись заброшенными. Среди них — амбициозный Kempinski Grand Asia, строительство которого завершено на 85%, но проект оказался заморожен. Также стоит отметить отель Medeu Park Hotel, расположенный рядом с высокогорным катком Медеу, и еще один гостиничный объект на реке Есентай, сданный в черновой отделке ещё в 2017 году, но так и не получивший дальнейшего развития.

Фотографии недостроенных отелей

Реконструкция устаревших зданий — это естественный шаг в развитии города, где старые объекты теряют свою первоначальную функцию, но могут быть адаптированы под современные нужды. Это позволяет сохранить историческое наследие, улучшить инфраструктуру и стимулировать экономическое и культурное возрождение районов, превращая старые здания в новые функциональные пространства.

Фотография склада 1875-го года постройки(слева) и его реконструкция – Эльбская филармония(справа)

Эльбская филармония Elbphilharmonie построена на базе склада Kaispeicher A, возведённого в 1963 году и использовавшегося для хранения какао и табака. С конца 1990-х здание было заброшено. В 2007 началась реконструкция: старый кирпичный корпус сохранили, а сверху построили современную стеклянную надстройку. Открытие состоялось в 2017 году. Проект стал символом нового облика портового Гамбурга.

Фотография электростанции Bankside(слева) и ее реконструкция, Tate Modern(справа)

Tate Modern — галерея современного искусства в Лондоне, расположенная в здании бывшей электростанции Bankside, которая работала с 1947 по 1981 год, прежде чем была закрыта из-за устаревшего оборудования. В 1995 году началась реновация объекта, с целью преобразования электростанции в культурное пространство, и завершилась в 2000 году. Реконструкция сохранила индустриальные элементы, включая высокую трубу, и превратила здание в символ культурного возрождения, став центром современного искусства и ключевым элементом в возрождении района.

Таким образом, реновация заброшенных и недействующих зданий в Алматы становится не просто альтернативой новому строительству, а стратегическим направлением городского развития. В условиях ограниченного земельного ресурса, высокой плотности центра и растущего спроса со стороны рынка, такие объекты приобретают особую значимость. Грамотная работа с ними — это не только вопрос архитектурного и экономического переосмысления, но и возможность укрепить историческую преемственность городской среды. Примеры успешных трансформаций показывают, что даже утратившие актуальность постройки могут стать драйверами новых смыслов, форматов и точек роста, если подойти к ним с профессиональной ответственностью и уважением к контексту.

Обращайтесь за экспертной аналитикой в Colliers Kazakhstan

Если вам нужна профессиональная помощь в оценке, управлении или инвестициях в недвижимость, обращайтесь в Colliers Kazakhstan. Colliers International является одним из лидеров в области коммерческой недвижимости и предлагает широкий спектр услуг, включая консультации, управление активами, инвестиции и оценку стоимости имущества. Наша компания уже более 20 лет оказываем профессиональные услуги в сфере недвижимости в Казахстане. По всем имеющимся вопросам звоните по телефону +7 (727) 296-40-64.