Современный рынок недвижимости стремительно эволюционирует, и одним из ключевых трендов последних лет становится развитие объектов в формате mixed-use. Особенно активно этот подход внедряется в гостиничную недвижимость, где традиционная модель размещения уже не отвечает всем требованиям инвесторов и потребителей. В условиях нестабильности, роста конкуренции и изменения спроса, mixed-use отели становятся инструментом повышения доходности, устойчивости и гибкости проекта.

Что такое mixed-use гостиница?

Mixed-use (многофункциональный) отель — это гостиничный комплекс, в котором объединены различные функциональные зоны, такие как жилые апартаменты (часто сервисные), офисные помещения, торговые площади, а также зоны для отдыха и развлечений, включая фитнес-центры, спа-салоны, рестораны и кафе. Такие проекты могут быть реализованы в вертикальном формате (многоэтажное здание с различными функциями на разных этажах) или в горизонтальном (несколько зданий с распределёнными функциями). Ключевая особенность подобных объектов — синергия различных функций, позволяющая эффективно использовать каждый квадратный метр и обеспечивать устойчивые доходы из различных источников  (аренда, продажа, гостиничные услуги). 

Почему формат mixed-use гостиниц актуален сегодня?

Современные тенденции в сфере недвижимости и туризма в Казахстане указывают на растущую актуальность проектов в формате mixed-use, особенно в гостиничном сегменте. Этот подход становится ответом на изменяющиеся потребности потребителей, экономические вызовы и стремление инвесторов к устойчивым и прибыльным решениям.

Изменение потребительских предпочтений

С увеличением числа цифровых кочевников, длительных командировок и релокаций, традиционные гостиничные номера уже не удовлетворяют потребности современных путешественников. Гости ищут более гибкие и комфортные условия проживания, сочетающие в себе уют дома и удобства отеля. Сервисные апартаменты, являющиеся частью mixed-use проектов, предоставляют такие возможности, предлагая полноценные жилые пространства с кухней, рабочей зоной и другими удобствами.

Синергия с городской инфраструктурой

Mixed-use проекты способствуют развитию городской среды, объединяя жильё, работу и досуг в одном месте. Это снижает транспортную нагрузку, повышает качество жизни и способствует устойчивому развитию городов. Такие комплексы становятся важным элементом современной городской инфраструктуры .

Таким образом, формат mixed-use гостиниц представляет собой эффективное решение, отвечающее современным требованиям рынка, обеспечивая комфорт для пользователей, устойчивый доход для инвесторов и положительное влияние на развитие городов.

Преимущества для девелопера

Разработка гостиницы в формате mixed-use — это стратегическое решение, позволяющее снизить риски, ускорить возврат инвестиций и повысить ценность проекта для всех сторон.

1. Многоканальная доходность

В отличие от классической модели, где основным источником дохода является выручка от номерного фонда, mixed-use позволяет получать деньги:

• от аренды коммерческих площадей (ритейл, офисы);
• от продажи сервисных апартаментов;
• от процентного участия в прибыли гостиничного оператора;
• от франчайзинга и дополнительных сервисов (SPA, конференц-залы, рестораны).

2. Гибкость управления

• Mixed-use проекты позволяют адаптироваться к экономической конъюнктуре. Например, при спаде туристического потока можно сократить гостиничные блоки и увеличить долю long-stay арендаторов.

Преимущества для пользователей и арендаторов

1. Формирование полноценной городской среды

Mixed-use отели часто становятся частью “городов в городе”, где есть всё необходимое: жильё, работа, досуг, сервис. Это особенно актуально в центральных и развивающихся зонах крупных городов Казахстана.

2. Надёжность и качество

Наличие международного бренда — это гарант определённого уровня сервиса и безопасности. Арендаторы и пользователи получают уверенность в управляющей компании, регламенте и эксплуатационных стандартах.

Риски и вызовы

Несмотря на привлекательность, формат mixed-use требует точной проработки и продуманной стратегии реализации.

1. Комплексность управления

Каждый блок — гостиница, апартаменты, офисы, ритейл — требует отдельной системы управления. Ошибка в зонировании, нарушенные потоки движения или конфликты интересов между пользователями могут привести к снижению общей эффективности объекта.

Решение: привлечение опытного mixed-use оператора или формирование split-менеджмента с координацией под единым девелопером.

2. Юридические ограничения

На 2025 год в Казахстане не существует чёткой правовой базы для сервисных апартаментов, особенно при их продаже физическим лицам. Это может повлиять на схему налогообложения, управление и перепродажу. Важно заранее продумать структуру. Например, разделение блоков по кадастру, модель владения (аренда, субаренда) и лицензии, а также статусы зон (гостиничная, жилая, коммерческая).

3. Финансовые и операционные риски

Если девелопер не проведёт качественное Технико-экономическое обоснование и анализ спроса, имеется риск низкой заполняемости определённых зон (например, офисной или ресторанной). Это снизит рентабельность и увеличит срок окупаемости.

Colliers Kazakhstan предоставляет профессиональные услуги по и анализу гостиничного рынка и разработке наиболее коммерчески успешной концепции проекта. 

Примеры mixed-use гостиниц в Казахстане

The Ritz-Carlton Residences, Алматы

Этот проект представляет собой сочетание пятизвёздочного отеля, люксовых резиденций и коммерческих помещений, расположенных в престижном районе Esentai Park. Управление осуществляется компанией Marriott International. Средняя стоимость апартаментов составляет от $6 000 за квадратный метр. Доходность инвестиций оценивается в 7–8% годовых в валюте. Уникальность проекта заключается в гармоничном сочетании ультралюкса и делового сегмента, что делает его привлекательным как для проживания, так и для инвестиций.

Abu Dhabi Plaza, Астана

Abu Dhabi Plaza — это масштабный mixed-use комплекс в центре Астаны, включающий в себя 75-этажную башню, являющуюся самым высоким зданием в Центральной Азии. Комплекс включает в себя 568 роскошных жилых апартаментов, 107 490 м² офисных помещений класса А, 25 300 м² торговых и развлекательных площадей, а также 14-этажный отель Sheraton с 190 номерами и 100 сервисными апартаментами. Проект был завершён в декабре 2019 года и стал символом успешного инвестиционного партнёрства между Казахстаном и Объединёнными Арабскими Эмиратами.

Будущее формата: прогнозы и тренды

• Гибридные модели будут нормой.
  Отели будут становиться lifestyle-кластерами, где можно не только жить, работать, отдыхать, но и инвестировать в них как в проект..
• Рост интереса к ESG.
  Mixed-use объекты с зелёной сертификацией и урбанистическими решениями получат преференции от инвесторов и арендаторов.
• Увеличение спроса на франчайзинг.
  Девелоперы будут чаще выбирать международные бренды под франшизу, сохраняя операционный контроль, но получая статус и стандарты.
• Развитие в других городах.
  Такие проекты начнут появляться не только в Алматы и Астане, но и в Шымкенте, Актобе, Туркестане — особенно в рамках туристических кластеров.

Воспользуйтесь поддержкой экспертов Colliers Kazakhstan

Если вы планируете реализацию гостиничного, жилого или многофункционального проекта в Казахстане, команда Colliers Kazakhstan готова предложить вам профессиональные услуги на всех этапах:

Мы поможем вам разработать наиболее эффективную концепцию вашего будущего проекта, учитывая особенности рынка и ваши цели. Кроме того, наша компания оказывает услуги по управлению объектами недвижимости, в рамках которых мы можем полностью взять на себя все заботы по эксплуатации здания. По всем вопросам звоните нам по телефону +7 (727) 296-40-64.