Блокчейн и смарт-контракты уже сегодня демонстрируют потенциальную пользу для рынка недвижимости – от ускорения и удешевления сделок до привлечения новых инвесторов через токенизацию. Казахстан, активно развивающий цифровую экономику, находится в числе стран, готовых принять эти инновации. Уровень цифровизации госуслуг и наличие правовой базы позволяют рассчитывать, что внедрение блокчейн-решений в недвижимости будет происходить успешно и в относительно сжатые сроки. Это принесёт рынку прозрачность и доверие, снизит бюрократические барьеры и откроет новые возможности для граждан и бизнеса. Конечно, предстоит учесть все риски и «подводные камни», но общая направленность курса ясна: цифровые технологии блокчейна в ближайшие годы станут неотъемлемой частью операций с недвижимостью в Казахстане, делая их проще, безопаснее и доступнее для всех участников рынка.

Что представляет в себе блокчейн?

Блокчейн – это распределённый цифровой реестр, который хранит информацию о сделках на множестве компьютеров одновременно. В контексте недвижимости блокчейн способен выполнять роль единой базы данных о правах собственности. Например, государственные органы ряда стран уже экспериментируют с переводом земельных кадастров и регистров недвижимости на блокчейн, чтобы обеспечить абсолютную прозрачность и доверие к записям .

Благодаря децентрализации любое изменение в реестре становится практически невозможным без ведома всех участников сети, а попытки мошенничества (например, двойная продажа одного объекта или сокрытие информации о залоге) пресекаются технологически. Это повышает уровень безопасности сделок и снижает необходимость в посредниках, проверяющих историю объекта.

Структура блокчейн-системы и принципы прозрачности данных. Источник: Colliers Kazakhstan

Смарт-контракты – это программируемые цифровые договора, которые автоматически исполняются при наступлении оговорённых условий. Проще говоря, смарт-контракт – это электронный алгоритм, который содержит в себе условия соглашения между сторонами и сам контролирует их выполнение. Такой контракт, например, может обеспечивать переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю сразу после поступления оплаты, без дополнительного вмешательства нотариуса или юриста. Все условия заранее «прошиты» в код: как только в блокчейн-системе фиксируется выполнение нужного условия (например, получение денежных средств на счёт эскроу), смарт-контракт автоматически вносит изменения в реестр (перерегистрирует право собственности) и переводит деньги продавцу. Это происходит мгновенно и без человеческого фактора, что сокращает вероятность ошибок и споров.

Важно, что смарт-контракты и блокчейн дополняют друг друга. Блокчейн обеспечивает надёжную среду для исполнения смарт-контрактов, так как все действия контракта фиксируются в неизменяемом реестре, видимом для всех участников. В сфере недвижимости это означает, что сделки могут заключаться полностью онлайн и прозрачно. Уже сегодня технически возможно оформить сделку купли-продажи жилья без бумажных документов: цифровой смарт-контракт проверит полномочия сторон, наличие права собственности, произведёт обмен активами (деньги и право на недвижимость) и запишет результат в блокчейн-реестр. В итоге роль традиционных посредников – нотариусов, регистраторов – минимизируется, так как их функции выполняет доверенная технология.

Автоматизация аренды: смарт-контракты для прозрачности и безопасности

Применение смарт-контрактов особенно перспективно в сфере аренды недвижимости. Арендные отношения традиционно сопряжены с множеством рутинных операций и доверительных рисков – от ежемесячных платежей до возврата залога и продления договора. Смарт-контракты позволяют автоматизировать эти процессы, сделать их более прозрачными и защитить интересы обеих сторон. Ниже перечислены ключевые преимущества внедрения смарт-контрактов в аренду недвижимости:

• Автоматизация платежей и обязательств. Смарт-контракт может автоматически списывать арендную плату по расписанию, распределять её получателю и фиксировать факт оплаты в реестре без участия человека. Аналогично, он управляет залоговым депозитом: условия возврата залога (например, при отсутствии повреждений имущества) заранее закодированы, и по наступлении условий контракт самостоятельно возвращает сумму арендатору. Это устраняет задержки и споры, связанные с человеческим фактором, – все происходит по заранее оговорённым правилам.
• Полная прозрачность и доверие. Все условия договора аренды, заложенные в смарт-контракт, видны обеим сторонам в понятном виде и не могут быть изменены задним числом. Выполнение обязательств (оплата, сроки, штрафы) отслеживается в режиме реального времени, и каждое действие автоматически протоколируется в блокчейне. Благодаря этому арендаторы и арендодатели имеют доступ к единому источнику правды о ходе исполнения договора. Прозрачность сведений снижает вероятность злоупотреблений и недопонимания – например, нельзя «задним числом» изменить дату платежа или стереть информацию о невыплате, все шаги видны и подтверждены в распределённом реестре.
• Исключение посредников и снижение издержек. Традиционно при аренде могут привлекаться посредники: агентства недвижимости, банковские эскроу-счета для хранения залога, нотариусы для заверения договоров. Смарт-контракт устраняет нужду в большинстве этих звеньев. Договор заключается напрямую между сторонами в цифровом виде, а исполнение его условий гарантируется кодом, а не репутацией посредника. Это позволяет сэкономить на комиссиях и сборах – аренда обходится дешевле, поскольку нет платы агенту или нотариусу. К тому же, упрощается международная аренда: зарубежный инвестор может сдавать жильё через смарт-контракт, не нанимая местного управляющего, и быть уверенным в соблюдении условий.
• Защита от мошенничества и ошибок. Смарт-контракты, работая на базе блокчейна, практически исключают возможность мошеннических манипуляций с договором или платежами. Децентрализованная природа блокчейна и криптографическая защита данных делают несанкционированное вмешательство или подлог нереальными. Например, злоумышленник не сможет незаметно изменить условия аренды или подделать квитанцию об оплате – все записи проверяются сетью и должны соответствовать исходно заложенному алгоритму. Кроме того, автоматизация убирает человеческие ошибки при расчётах и переводах. Это повышает безопасность: и арендатор, и арендодатель защищены от ситуаций, когда одна из сторон пытается обмануть другую или когда из-за ошибки бухгалтера платеж «теряется».
• Скорость и эффективность процессов. Использование смарт-контрактов значительно ускоряет все операции по сравнению с бумажными процедурами. Заключение аренды традиционно требует подписания договора, передачи денег, регистрации в некоторых случаях – все эти шаги могут занимать дни. Смарт-контракт же исполняет их практически моментально: как только цифровая подпись сторон получена и деньги переведены, контракт фиксирует аренду, и арендатор может въезжать в жильё. Подобные цифровые сделки могут выполняться за минуты вместо недель. Это особенно ценно для краткосрочной аренды или сценариев, где скорость критична. Кроме того, автоматическое исполнение снижает нагрузку на администрации и суды – многие вопросы решаются до их возникновения (например, штраф автоматически начисляется при просрочке платежа, и обе стороны это принимают, избегая споров).

Смарт-контракты в аренде недвижимости: ключевые преимущества. Источники: Colliers Kazakhstan, www.spydra.app 

Применение смарт-контрактов в аренде уже не фантастика: в мире появляются платформы, позволяющие заключать арендные договора онлайн на основе блокчейна. Они дают возможность удалённо идентифицировать личности сторон, проверить права собственности на объект (через интеграцию с блокчейн-реестром недвижимости) и заключить безопасную сделку без единого бумажного документа. Таким образом, аренда становится более «умной» (smart): меньше бюрократии, больше доверия, а все ключевые действия происходят автоматически. Для Казахстана, где рынок аренды жилья весьма активен, такие решения могли бы повысить прозрачность и снизить количество конфликтных ситуаций между наймодателями и жильцами.

Токенизация недвижимости: дробные инвестиции и новые возможности

Помимо автоматизации операций, блокчейн открывает двери для принципиально нового подхода к владению недвижимостью – токенизации. Токенизация означает преобразование права на объект недвижимости в цифровые токены, которые могут свободно обращаться как условные «акции» этого объекта. Проще говоря, дорогой объект (например, коммерческий центр или элитная квартира) можно «разделить» на сотни или тысячи токенов, каждый из которых представляет долю собственности. Инвесторы покупают токены и тем самым становятся совладельцами небольшой части недвижимости, а blockchain-технология учитывает доли и все операции с ними.

Главное преимущество токенизации – это дробные инвестиции, то есть возможность вложиться в недвижимость малой суммой. Если раньше для покупки даже небольшой доли здания требовались значительные средства и оформление сложных договоров долевого участия, то с токенами достаточно приобрести, условно, несколько «цифровых акций» объекта. Покупатели токенов фактически владеют процентной долей собственности, а продавцы (девелоперы или владельцы недвижимости) получают ликвидность, привлекая средства множества инвесторов. Такой подход демократизирует рынок: частные лица могут инвестировать в крупные объекты, раньше доступные только институциональным игрокам, а владельцы объектов получают новый канал финансирования проектов.

Повышение ликвидности – ещё один важный эффект токенизации. Традиционная недвижимость – малоликвидный актив: продать квартиру или офис занимает месяцы, требует регистрации сделки, поиска покупателя. Токенизированный же актив можно продать за считанные минуты на цифровой платформе, просто переведя токены новому владельцу. Эксперты прогнозируют, что за счёт токенизации рынок недвижимости станет значительно более ликвидным и доступным. Так, аналитики Moore Global отмечают, что если токенизировать хотя бы 0,5% мирового рынка недвижимости, это эквивалентно $1,4 трлн активов, и такая цель может быть достигнута в ближайшие пять лет. То есть, доля недвижимости, переведённой в цифровые токены, будет быстро расти, делая инвестиции легче, дешевле и более эффективными в масштабах глобального рынка.

Кроме того, снижаются барьеры для инвесторов. Токен – инструмент, который можно приобрести из любой точки мира за криптовалюту или даже за национальную цифровую валюту, если она интегрирована. Инвестору не нужны громоздкие договоры, услуги нотариусов, международные переводы – достаточно иметь электронный кошелёк. Это расширяет круг потенциальных участников рынка недвижимости и увеличивает пул капитала, доступного для девелоперов. Например, проект, собирающий финансирование на строительство, может выпустить токены, и их купят тысячи людей по всему миру, каждый на небольшую сумму. В итоге собирается значительная сумма, а каждый инвестор получает свою долю прибыли от проекта пропорционально числу токенов.

Устранение посредников и ускорение сделок при токенизации проявляется особенно ярко. Продажа токенов недвижимости происходит напрямую на цифровой платформе, минуя цепочку риэлторов, банков и биржевых брокеров – достаточно смарт-контракта, который выполнит все условия сделки онлайн. Это сокращает издержки (нет комиссий перечисленным посредникам) и резко увеличивает скорость. Сделки, которые раньше требовали очного присутствия сторон и недель согласований, проходят за часы в режиме онлайн. Таким образом, токенизированная недвижимость становится похожей на ценные бумаги: её можно быстро купить или продать, видеть рыночную цену и историю операций, а также держать в портфеле для диверсификации. Инвесторы получают новый класс активов – цифровую недвижимость – который комбинирует стабильность реальных объектов с гибкостью и прозрачностью цифрового рынка.

Концепция токенизации уже проходит испытание в разных странах. Появляются площадки, предлагающие купить условно «одну тысячную долю» дома или получить токен, привязанный к доходу от аренды торгового центра. В Казахстане также изучается эта возможность: с принятием законодательства о цифровых активах (об этом ниже) открылась дверь для легального выпуска обеспеченных токенов, привязанных к реальным объектам. Хотя массовых проектов по токенизации казахстанской недвижимости пока нет, интерес к этой теме растёт вместе с глобальным трендом. Можно ожидать, что в перспективе появятся платформы, где казахстанцы смогут инвестировать небольшие суммы в токенизированные квадратные метры – например, в гостиницу на курорте или в офисный центр – и получать доход соразмерно своей доле. Такая дробная форма владения не только привлечёт больше инвестиций в отрасль, но и позволит жителям страны защищать свои сбережения от инфляции, вкладываясь в реальный, но ликвидный актив.

Казахстан: цифровизация, правовая база и инфраструктура для блокчейна

Внедрение блокчейн-решений в сфере недвижимости особенно актуально для Казахстана, где государство в последние годы взяло курс на тотальную цифровизацию государственных услуг. Программа «Цифровой Казахстан» (2018–2022) заложила фундамент для развития электронного правительства и инновационных технологий во всех отраслях. Благодаря этому сегодня Казахстан имеет сравнительно высокую степень цифровой готовности: свыше 80% государственных услуг доступны онлайн, развита система электронных лицензий и цифровых подписей, а население привыкло использовать ЭЦП (электронную цифровую подпись) при оформлении документов удалённо. Такая среда создаёт благоприятную почву для внедрения блокчейна – и действительно, правительство рассматривает его как логичный следующий шаг для повышения прозрачности и эффективности процессов госуправления. Пилотные проекты по применению блокчейн-технологий запущены в различных ведомствах, и хотя пока их результат носит фрагментарный характер, общая тенденция очевидна: республика стремится использовать передовые технологии для улучшения сервисов и минимизации бюрократии.

Особенно заметны успехи в интеграции блокчейна в процессы регистрации недвижимости. Государственная корпорация «Правительство для граждан» совместно с частными ИТ-партнёрами реализует ряд инициатив, позволяющих перевести сделки с недвижимостью в онлайн-режим. Ещё в 2022–2023 годах были проведены первые пилоты, показавшие впечатляющие результаты . Так, время оформления покупки квартиры сократилось с нескольких дней до пары часов, а регистрация прав собственности – до нескольких минут, благодаря автоматической проверке условий смарт-контрактом и мгновенному внесению записи в блокчейн-реестр. По словам главы госкорпорации, уже через год после запуска системы более 27 тысяч сделок купли-продажи недвижимости было зарегистрировано полностью онлайн с использованием блокчейна. Это огромный шаг вперёд, учитывая, что ранее каждую такую сделку нужно было удостоверять у нотариуса и лично подавать документы в ЦОН. Теперь же гражданин может подать заявку на покупку жилья на сайте застройщика или банка, и далее система сама проведёт его через все этапы – от проверки документов до госрегистрации – без необходимости куда-либо ехать.

Не менее революционные изменения происходят в сфере ипотечного кредитования. В сотрудничестве с банками второго уровня Казахстан внедряет блокчейн для регистрации залога недвижимости и упрощения выдачи кредитов. Процесс, который раньше занимал около месяца (от подачи заявки на ипотеку до регистрации залога квартиры), сейчас реализуется за 1 день . Все этапы – подача заявки, одобрение кредита, оценка недвижимости, регистрация обременения – проходят в цифровой экосистеме, интегрированной с блокчейн-реестром. Более того, география сервиса постоянно расширяется: если изначально онлайн-регистрация залога была пилотным проектом с одним банком, то уже в 2024 году ею активно пользуются клиенты разных банков по всей стране. За первый квартал 2024 года через блокчейн совершено порядка 25 тысяч операций по регистрации обременений – в 2,5 раза больше, чем годом ранее. Технология доказала свою надёжность и востребованность: по отзывам, она снижает издержки банков и сокращает сроки рассмотрения заявок, что выгодно и кредиторам, и заемщикам. Фактически, оформление типичной квартиры в ипотеку теперь может занимать не недели, а около часа – невероятная экономия времени для граждан.Таких примеров немало, и все они вписываются в рамки национальной стратегии цифровизации. Правительство Казахстана официально поддерживает развитие блокчейн-инициатив. В начале 2023 года был принят и вступил в силу Закон РК «О цифровых активах», заложивший основу для легального обращения криптотехнологий . Этот закон вводит понятия обеспеченного цифрового актива (токена, подтверждённого реальным имущественным правом) и устанавливает правила для участников рынка. В частности, в стране разрешён выпуск и обращение только обеспеченных цифровых активов, подкреплённых реальными товарами, услугами или имущественными правами, тогда как необеспеченные криптовалюты вне специальных площадок запрещены. Проще говоря, законодательство даёт зелёный свет токенизации реальных активов (в том числе недвижимости) под надзором уполномоченных органов. Эмиссия таких токенов требует получения лицензии и выполнения ряда требований, но принципиально важен сам факт: Казахстан признал цифровые токены юридической категорией. Это означает, что в будущем доли недвижимости, оцифрованные в виде токенов, смогут законно обращаться и защищаться правовыми механизмами. Уже разработаны правила выпуска обеспеченных токенов, и первые прецеденты токенизации в других секторах (например, в товарно-сырьевом) начинают появляться. В области недвижимости это может открыть путь к созданию инвестиционных платформ, работающих по казахстанскому праву.

С технологической точки зрения Казахстан тоже готовится к широкой имплементации блокчейна. Национальные ИТ-компании и государственные ведомства накопили опыт пилотных проектов, выстроена базовая инфраструктура: функционирует Единый государственный кадастр недвижимости в электронном формате, интегрированный с другими базами данных (регистрацией прав, базой адресов и т.д.). Добавление блокчейн-слоя стало логичным расширением этой инфраструктуры. Используются современные методы идентификации – удалённая биометрическая проверка личности по фото и видео, ЭЦП для подписания договоров – чтобы исключить мошенничество при онлайн-сделках. Важным элементом стало внедрение эскроу-счетов для взаиморасчётов: деньги за недвижимость депонируются на специальном счёте и переводятся продавцу автоматически, когда блокчейн подтверждает регистрацию сделки. Всё это повышает доверие граждан к новым цифровым сервисам. Недаром результаты соцопросов показывают рост уверенности населения в безопасности электронных сделок – люди видят, что блокчейн-система защищает их данные и деньги от мошенничества, исключая человеческий фактор там, где раньше были риски.

Разумеется, впереди ещё немало задач. Полномасштабное внедрение блокчейна в недвижимость требует адаптации нормативных актов (например, нужно детально прописать статус смарт-контрактов в гражданском кодексе, порядок разрешения споров при автоматизированных сделках и др.), а также развития цифровой грамотности участников рынка. Пока что многие проекты находятся на пилотной стадии, и эксперты отмечают, что применение блокчейна носит точечный характер. Технические сложности интеграции разных информационных систем тоже дают о себе знать. Тем не менее, тенденция очевидна: Казахстан видит в блокчейн-технологиях мощный инструмент для улучшения инвестиционного климата и качества госуслуг. Поддержка на самом высоком уровне – от профильных министерств до Национального банка – свидетельствует, что страна намерена идти в ногу с мировыми трендами. Если пилоты продолжат показывать позитивные результаты (а сокращение времени сделок с месяц до дня – очень ощутимый результат), то масштабирование не заставит себя ждать. В перспективе нескольких лет можно ожидать, что блокчейн прочно войдёт в практику операций с недвижимостью: регистрация прав, аренда, ипотека, долевое участие – всё это будет происходить на безопасных цифровых платформах.

Обращайтесь в Colliers Kazakhstan

Если вы рассматриваете внедрение блокчейн-решений в процессы аренды, купли-продажи или управления объектами недвижимости, обращайтесь в Colliers Kazakhstan. Наша компания более 20 лет оказывает экспертные услуги в сфере недвижимости и готова помочь вам интегрировать смарт-контракты и токенизацию в ваши проекты. По всем имеющимся вопросам звоните по телефону +7 (727) 296-40-64.