Казахстан, как и многие страны мира, оказался вовлечён в глобальные трансформации, вызванные переходом к гибридному формату работы в условиях пандемии COVID-19. В условиях, когда удалённая и частично дистанционная занятость стали устойчивой нормой, рынок коммерческой недвижимости вступил в фазу глубокой трансформации. Традиционные офисные, торговые и складские форматы требуют переосмысления своей роли и адаптации к новым экономическим и поведенческим реалиям.

Офисная недвижимость: гибкость и функциональность

Объем рынка качественных офисных помещений в Алматы на конец 2024 года составил 1.3 млн. кв. м. При этом показатель средней заполняемости офисов находился на уровне 94%.

Источник: Colliers Kazakhstan

Источник: Colliers Kazakhstan

Несмотря на высокую заполняемость, рынок сталкивается с рисками, что традиционные офисы с большими, неподвижными пространствами уже не соответствуют требованиям современных компаний. Гибридная работа заставляет пересмотреть концепцию офисных помещений. Если ранее основной потребностью было наличие больших офисных зданий для множества сотрудников, то теперь компании предпочитают более компактные пространства, которые могут быть адаптированы для работы небольших групп сотрудников.

Одним из трендов становится переход к гибким офисным решениям — коворкингам и «гибким офисам», которые предлагают аренду небольших рабочих мест на короткий срок. Это дает компаниям большую свободу в управлении затратами на аренду, а также возможность быстро адаптироваться к изменениям в численности персонала.

Массовое появление коворкингов пришлось на период 2016–2018 годов – именно в эти годы было запущено 92% всех ныне действующих подобных пространств​. По данным на конец 2018 года, в Алматы работало 18 коворкинг-центров общей площадью ~15 200 кв. м и вместимостью 1 630 рабочих мест, а в Астане – 13 центров (~16 335 кв. м, 1 960 рабочих мест)​. С тех пор рынок продолжает расти. В Алматы сегодня функционирует порядка 30 гибких офисных пространств (около полутора десятков крупных и почти столько же небольших), а совокупная площадь таких пространств уже достигает 32–37 тыс. кв. м. 

Успешные проекты крупных коворкингов и гибких пространств:

SmArt.Point (Алматы) – один из первых и крупнейших коворкинг-хабов страны (открыт в 2017 г. в БЦ Almaty Towers). Занимает несколько этажей по ул. Байзакова, общей площадью ~17 000 кв. м, одновременно вмещая до 1500 человек (индивидуальные рабочие места и небольшие офисы)​. Предлагает формат «всё включено» с офисной мебелью и техникой, имеет собственный спортзал, лаунж-зоны, конференц-залы и даже юридический адрес для резидентов.

Level 8 (Алматы) – премиальный коворкинг на 8-м этаже башни Esentai Tower с панорамным видом на горы. Работает круглосуточно (24/7) и оборудован капсулами для сна, позволяя резидентам перерабатывать допоздна с комфортом​ считается одной из лучших локаций для малого и среднего бизнеса, ценящего статусность и сервис.

Astana Hub (Астана) – некоммерческий технопарк IT-стартапов, включающий крупный коворкинг на 700 рабочих мест​ расположен на территории Expo и Назарбаев Университета, служит точкой притяжения для инновационных проектов.Multispace и iQ Coworking (Астана) – ведущие частные коворкинг-центры столицы​ располагаются в деловых районах, предлагают как open space зоны, так и отдельные офисы. Multispace известен масштабом и корпоративными клиентами, iQ Coworking – ярким дизайном и круглосуточным доступом.

Многофункциональные пространства и инновационные решения

Развитие гибридной работы ведет к необходимости создания многофункциональных офисных комплексов. Уже сегодня наблюдается спрос на объекты, которые объединяют в себе рабочие зоны, кафе, спортзалы, зоны для встреч и отдыха. Таким образом, арендаторы хотят получить не только рабочие места, но и место для общения, вдохновения и отдыха. В Казахстане, например, офисные комплексы в Алматы и Астане активно внедряют элементы общественных пространств, создавая атмосферу для творчества и совместной работы.

К тому же, современные офисы требуют внедрения инновационных технологий. Это включает системы для дистанционного управления, улучшенную вентиляцию и климат-контроль, а также дополнительные меры для обеспечения безопасности, такие как биометрические системы доступа и современные решения для видеонаблюдения.

Торговая недвижимость: от шопинга к опыту

​​Сектор торговой недвижимости в Казахстане продолжает адаптироваться к изменяющимся потребительским предпочтениям и росту электронной коммерции. По данным Бюро национальной статистики, в 2023 году объем рынка розничной электронной коммерции составил 2 439,8 млрд тенге, что составляет 12,7% от общего объема розничной торговли. Из них 72,4% (1 767,6 млрд тенге) пришлось на маркетплейсы, а 27,6% (672,2 млрд тенге) — на предприятия розничной торговли, осуществляющие продажи через собственные интернет-ресурсы. 

Параллельно с этим, после спада, вызванного пандемией COVID-19, наблюдается постепенное восстановление покупательского трафика в торговых центрах. Согласно данным Бюро национальной статистики, объем розничной торговли за январь-декабрь 2024 года составил 21 486 млрд тенге, что на 9,3% больше уровня соответствующего периода 2023 года. Это свидетельствует о возвращении потребителей в офлайн-магазины и торговые центры.​ 

Таким образом, торговые центры, способные интегрировать онлайн- и офлайн-форматы, а также предлагать уникальный потребительский опыт, имеют все шансы на успех в текущих условиях рынка.

На данный момент рынок торговой недвижимости в Алматы представлен около 23 качественными объектами с общей площадью 840 тыс. кв м. При этом уровень заполняемости на данный момент составляет почти 97%.

Источник: Colliers Kazakhstan

Тренды, которые набирают популярность, — это переход от традиционного розничного шопинга к опыту. ТРЦ становятся площадками для не только покупок, но и для развлечений, встреч, культурных и спортивных мероприятий. В Казахстане уже появляются торговые центры, которые объединяют магазины, рестораны, зоны для развлечений, а также пространства для проведения выставок, мастер-классов и бизнес-мероприятий.

Такой подход поможет привлечь покупателей, которые ищут не только товары, но и впечатления, что сопровождается ростом интереса к смешанным формам потребления, таким как click-and-collect (заказ онлайн с последующим самовывозом).

Складская недвижимость: логистика и e-commerce

С увеличением популярности онлайн-торговли и развитием e-commerce, складская недвижимость в Казахстане переживает настоящий бум. Компании, занимающиеся онлайн-продажами, все больше нуждаются в складах для хранения и быстрого распределения товаров. Особенно актуальны fulfillment-центры — объекты, которые не только хранят товары, но и обрабатывают заказы, собирают и пакуют продукцию для доставки.

Кроме того, склады становятся более автоматизированными и требуют значительных инвестиций в технологии. Использование робототехники и инновационных решений для управления запасами — это уже не редкость. Следующим шагом в развитии индустрии станет рост потребности в модульных складах имногоуровневых логистических центрах, которые можно легко адаптировать под различные требования бизнеса.

На данный момент рынок складской недвижимости в Алматы составляет 1.2 млн кв. м.

Источник: Colliers Kazakhstan

При этом на рынке складской недвижимости присутствует высокий спрос на качественные предложения, этому свидетельствует высокий уровень заполняемости, который составил 96,6% за 2024 год.

Источник: Colliers Kazakhstan

Перспективы и вызовы для Казахстана

Для Казахстана, как ключевого игрока в Центральной Азии, будущее коммерческой недвижимости во многом зависит от развития транспортной инфраструктуры и логистических коридоров, таких как Транскаспийский Международный Транспортный Маршрут (ТМТМ). Это откроет новые возможности для инвесторов и арендаторов, особенно в области складской недвижимости, что, в свою очередь, будет способствовать росту рынка.

Тем не менее, адаптация к новым реалиям будет сопряжена с рядом вызовов. Например, коммерческая недвижимость в Казахстане будет конкурировать с альтернативными форматами, такими как home office и remote working spaces, что потребует от девелоперов постоянного мониторинга и внедрения инновационных решений для привлечения арендаторов.

Заключение

Будущее коммерческой недвижимости в Казахстане в условиях гибридной работы будет формироваться под влиянием запросов на гибкость, технологичность и адаптивность. Конкурентные преимущества будут на стороне девелоперов и владельцев объектов, способных предложить интегрированные, функциональные решения — от гибких офисов до адаптивных торгово-складских пространств. Наиболее перспективными сегментами остаются сервисные офисы, форматы mixed-use, urban retail и современные логистические комплексы вблизи ключевых транспортных узлов, отвечающие требованиям рынка электронной коммерции и ускоренной доставки. Среди наиболее перспективных сегментов в ближайшие годы можно выделить:

• Гибкие офисные пространства (coworking и serviced offices) — с учетом дефицита готовых площадей и роста числа малых команд и релоцированных компаний.
• Торговые объекты с акцентом на досуг и опыт — развлекательные форматы, food-halls, pop-up ритейл и интеграция онлайн- и офлайн-каналов.
• Логистическая недвижимость и склады класса A — в условиях экспансии e-commerce и укрепления Казахстана как транзитного хаба в рамках ТМТМ.
• Mixed-use форматы — сочетание офисных, жилых, торговых и общественных пространств в одном проекте, особенно в центральных районах городов.
• Транспортно-логистические хабы вблизи Алматы, Астаны и вдоль международных коридоров, включая складскую недвижимость «последней мили».

Важно, чтобы девелоперы и инвесторы не только учитывали текущие тренды, но и формировали новые стандарты — ориентируясь на ESG-повестку, цифровизацию объектов, удобство арендатора и устойчивость бизнес-моделей.

Обращайтесь за экспертной аналитикой в Colliers Kazakhstan

Если вам нужна профессиональная помощь в оценке, управлении или инвестициях в недвижимость, обращайтесь в Colliers Kazakhstan. Colliers International является одним из лидеров в области коммерческой недвижимости и предлагает широкий спектр услуг, включая консультации, управление активами, инвестиции и оценку стоимости имущества. Наша компания уже более 20 лет оказываем профессиональные услуги в сфере недвижимости в Казахстане. По всем имеющимся вопросам звоните по телефону +7 (727) 296-40-64.