В последние годы в рынке логистической недвижимости Казахстана происходят стремительные изменения. Развитие электронной коммерции, рост потребительского сектора и интеграция в глобальные цепочки поставок усилили спрос на современные складские помещения. Так, по нашим данным общий объем рынка складской недвижимости Казахстана на сегодняшний день оценивается свыше 1,4 млн кв. м.
Инвесторы, девелоперы и арендаторы сталкиваются с важным выбором: следовать модели Built-to-Suit, или идти по пути Speculative Development. Эти два подхода формируют архитектуру складского рынка и определяют темпы его развития. Понимание различий между ними критично для стратегических решений – как для собственников земли и девелоперов, так и для арендаторов и логистических операторов.
Определения и суть каждого подхода
Built-to-Suit (далее, как BTS) – это формат строительства недвижимости, при котором объект возводится под конкретного арендатора или покупателя с учётом его требований к площади, функциональности, инженерии, логистике и даже внешнему виду. Такой проект начинается с заключения договора между девелопером и клиентом, после чего стартует проектирование и строительство. В Казахстане формат BTS всё чаще применяется крупными логистическими операторами, дистрибьюторами и производственными компаниями, которым требуется специфическая инфраструктура (например, температурные зоны, усиленные полы, нестандартные въезды и т. д.).
Speculative development (спекулятивное строительство) – это строительство недвижимости без заранее заключённых договоров аренды. Девелопер инвестирует в проект, основываясь на рыночной аналитике и ожиданиях, что склад будет востребован по завершении строительства. На казахстанском рынке такой подход особенно актуален в крупных городах, где спрос на склады стабильный и прогнозируемый.
В международной практике оба формата широко распространены, но выбор между ними зависит от уровня зрелости рынка, спроса, доступности финансирования и стратегических целей девелопера или инвестора.
Ключевые отличия между подходами
Ниже представлена сравнительная таблица, иллюстрирующая основные различия между форматом Built-to-Suit и спекулятивным строительством:
| Критерий | Built-to-Suit | Speculative Development |
|---|---|---|
| Наличие арендатора до начала | Заключён договор до старта проекта | Нет арендатора на момент начала строительства |
| Скорость реализации | Долгий процесс: проектирование, согласование, строительство | Быстрое размещение после завершения строительства |
| Риски девелопера | Минимальные (так как арендатор уже есть) | Высокие (нет гарантий спроса на площади) |
| Гибкость для арендатора | Максимальная: объект строится по техничческому заданию арендатора | Ограниченная: арендатор подбирает из уже готовых площадей |
| Финансирование | Часто финансируется с участием арендатора или банков под договор аренды | Строится за счёт средств девелопера или инвесторов |
| Доходность | Стабильная, но ниже из-за индивидуального подхода | Потенциально выше, но зависит от спроса на рынке |
| Целевой клиент | Крупные компании с долгосрочными потребностями | МСП, логистические операторы, краткосрочные арендаторы |
Преимущества и недостатки каждого формата
Преимущества
Для арендаторов BTS – это гарантия индивидуального решения. Здание проектируется с учётом конкретных бизнес-процессов компании: от планировки погрузочных зон до особенностей холодовой цепи. Такой формат особенно востребован среди крупных ритейлеров и фармдистрибьюторов.
Для девелопера BTS означает предсказуемость: договор аренды подписывается ещё до начала строительства, что снижает риски и облегчает привлечение банковского финансирования на выгодных условиях.
Спекулятивное строительство, напротив, выигрывает за счёт скорости. Готовый склад можно арендовать почти сразу, что критично для компаний, быстро выходящих на новые рынки. В Алматы и Астане склады класса А и B+ в последние годы заполнялись в считаные месяцы благодаря экспансии e-commerce игроков. Для девелопера этот формат привлекательный тем, что при стабильном спросе обеспечивает быструю окупаемость инвестиций.
Недостатки
Для арендатора BTS минусом остаётся время: от заключения договора до ввода в эксплуатацию проходит ориентировочно от года до двух. Такой срок неприемлем для компаний, испытывающих острый дефицит площадей «здесь и сейчас».
Для девелопера BTS риск кроется в низкой ликвидности площадей: объект проектируется под конкретного клиента и плохо адаптируется под нового арендатора, если договор будет расторгнут.
Спекулятивное строительство же создаёт обратную ситуацию. Арендатор получает готовый объект быстро, но возможности кастомизации ограничены: переделка под морозильные камеры или увеличение количества погрузочных доков может оказаться нецелесообразной. Кроме того, ставки формируются рыночными условиями, что делает расходы менее предсказуемыми.
Для девелопера, строящего спекулятивно, главный риск – это пустующие площади. При падении спроса проект оборачивается затратами на охрану, налоги и эксплуатацию без дохода.
Кому подходит каждый подход?
Формат BTS оптимально подходит крупным компаниям с устойчивым бизнесом, стратегическим планированием и чётко сформированными логистическими требованиями. Это прежде всего международные логистические операторы, а также крупные розничные и дистрибуционные сети.
Такие компании заранее знают объёмы и специфику своей деятельности, заинтересованы в автоматизации процессов и готовы подписывать долгосрочные договоры аренды, обычно сроком от 7 до 15 лет. Им важна не просто площадь, а соответствие объекта корпоративным стандартам и возможность интеграции со своими IT-системами, будь то WMS, pick-to-light или автоматизированная сортировка. Особенно актуален этот формат для фармацевтических и продуктовых компаний, которым необходимо обеспечить строгий температурный режим, усиленные полы, особые зоны погрузки или шоурумы. Кроме того, международные игроки, выходящие на рынок Казахстана, часто отдают предпочтение строительству «под себя», чтобы с самого начала соответствовать глобальным требованиям бренда. Так первый в Казахстане BTS склад был построен для российского онлайн-ретейлера Ozon в столице в 2023 году.
В то же время спекулятивное строительство лучше подходит для малого и среднего бизнеса, где ключевую роль играют скорость, гибкость и минимальные издержки на входе. Импортеры, локальные дистрибьюторы и маркетплейсы, работающие в условиях высокой неопределённости, предпочитают арендовать готовые склады, чтобы протестировать новый регион или открыть временную логистическую точку без долгих ожиданий. Особенно актуален этот подход для бизнесов в стадии роста, у которых уже сейчас есть потребность в современных площадях. Готовая инфраструктура позволяет им быстро масштабироваться и при необходимости менять локацию без существенных потерь. Кроме того, спекулятивные склады становятся доступным решением для компаний с ограниченным бюджетом, которым нужна небольшая площадь «на сейчас». С точки зрения девелоперов и инвесторов, такой формат наиболее выгоден в локациях с постоянным и устойчивым спросом, например, в Алматы, Астане или Шымкенте, где ликвидность позволяет оперативно заполнять площади.
Обращайтесь за экспертной аналитикой в Colliers Kazakhstan.
Если вы рассматриваете возможность аренды, строительства или инвестиций в складскую недвижимость в Казахстане – обращайтесь в Colliers Kazakhstan. Мы помогаем компаниям находить оптимальные решения: от built-to-suit проектов до подбора готовых складов под ключ. Наши эксперты обладают глубоким знанием рынка, актуальной аналитикой и опытом реализации проектов любого масштаба. С нами вы получите не просто помещение, а стратегическое преимущество для вашего бизнеса. Наша компания уже 25 лет оказывает профессиональные услуги в сфере недвижимости в Казахстане. По всем имеющимся вопросам звоните по телефону +7 (727) 296-40-64.
