В настоящее время рынок недвижимости в Казахстане переживает устойчивый рост и предлагает привлекательные инвестиционные возможности. Несколько ключевых факторов способствуют такому позитивному прогнозу:

Экономический рост: Экономика Казахстана является наиболее развитой в Центральной Азии, что поддерживается значительными запасами нефти и богатыми полезными ископаемыми. Рост ВВП страны составил 5,1% во втором квартале 2023 года при прогнозах на уровне 5,3% на 2024 год. Сектор недвижимости по-прежнему вносит значительный вклад, на его долю приходится около 8% ВВП.

Коммерческий рынок: Алматы и Астана доминируют на рынке коммерческой недвижимости. В Алматы, как коммерческом центре, наблюдается бурный рост спроса на офисные помещения, при этом уровень заполняемости офисов класса «А» приближается к 0%. Рынок офисной недвижимости города расширяется за счет как местного бизнеса, так и международных компаний. Астана тоже переживает значительный рост: растет спрос на офисные, торговые и жилые помещения.
Ожидается, что в 2024 году самые прибыльные инвестиции в коммерческую недвижимость в Казахстане будут в секторах офисной недвижимости, отельной недвижимости и складской недвижимости.

Рынок офисной недвижимости в Казахстане

Рынок офисной недвижимости Казахстана сегодня следует охарактеризовать как “landlord driven market”, что подразумевает усиление переговорной позиции арендодателей ввиду превышения спроса над предложением на рынке.

По состоянию на конец 1-го квартала 2024 года уровень заполняемости наиболее качественных офисных зданий в Алматы остается на очень высоком уровне – а именно 97%.

В то же время уровень заполняемости качественных офисных зданий в городе Астана составил 84%. Невысокий уровень данного показателя связан с вводом в эксплуатацию новых бизнес-центров класса А, которые пока еще находятся на этапе активного привлечения арендаторов.

В среднесрочной перспективе ожидается увеличение заполняемости офисов в Астане и сохранение высокого уровня заполняемости в Алматы, даже несмотря на прогнозируемый ввод в эксплуатацию новых офисных объектов в объеме 102 тысяч кв.м., что может увеличить текущий объем на 8%.

Инвестиции в офисную недвижимость в Алматы на сегодняшний день остаются привлекательным делом – так, рост арендных ставок по итогам 1-го квартала 2024 года составил 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. С учетом ввода в эксплуатацию прогнозируемого объема новых зданий мы ожидаем дальнейший рост арендных ставок, но в более умеренном темпе.

Объем инвестиций в СМР (без учета стоимости земельного участка)

Алматы: 700–1500 долларов США за квадратный метр.

Астана: 600–1200 долларов США за квадратный метр.

Период окупаемости

6–10 лет, в зависимости от концепции, локации, а также профессионального управления.

Возможности

• Растущий спрос со стороны международных корпораций.
• Государственные инициативы по привлечению иностранных инвестиций, таких как: Международный финансовый центр Астана (МФЦА), Специальные экономические зоны, Kazakh Invest.
• Релокация бизнеса из России и головных офисов международных компаний (за последние 2 года более 40 иностранных компаний успешно переехали из России в Казахстан, активно ведутся переговоры по другим компаниям).

Риски

• Экономическая ситуация, влияющая на спрос на офисные помещения.

Ожидаемый ввод в эксплуатацию объектов недвижимости и его влияние на заполняемость.

Рынок складской недвижимости в Казахстане

Стратегическое расположение Казахстана между Европой и Азией делает его важнейшим звеном в международной цепочке поставок. Интеграция страны в такие инициативы, как «Один пояс и один путь», увеличила спрос на складские и логистические услуги. Кроме того, участие Казахстана в Транскаспийском маршруте обеспечивает альтернативный путь для товаров, следующих между Китаем и Европой, в обход традиционных маршрутов, на которые может повлиять геополитическая ситуация с участием России. Западные санкции в отношении России перенаправили торговые потоки и цепочки поставок в Казахстан, повысив важность страны как логистического и складского хаба. Этот сдвиг требует расширения складских возможностей для управления возросшими объемами грузооборота.

Как и во многих других странах, в Казахстане наблюдается рост электронной коммерции. Особенно после пандемии эта тенденция продолжает стимулировать спрос на складские помещения для хранения запасов и эффективной обработки заказов. Провайдеры 3PL услуг, специализирующиеся на логистике электронной коммерции, могут найти в этом сегменте хорошие перспективы. Значительные инвестиции со стороны государства и частных компаний в инфраструктуру, такую ​​как транспортные сети, порты и распределительные центры, повышают эффективность логистических операций в Казахстане. Улучшенная инфраструктура может привлечь инвестиции логистических компаний и сделать страну более конкурентоспособной на международной арене.

Показатели (1-й квартал 2024)	Значение (г. Алматы)	Значение (г. Астана)
Общий объем предложения, кв.м	1 186 473 кв.м.	262 600 кв.м.
Заполняемость, %	96%	99,6%
Средневзвешенная ставка аренды по г.Алматы тг/кв.м/месяц	4 662 тенге за кв.м.	4 290 тенге за кв.м.
Объем оказанных услуг	16,6 млрд тенге	3,37 млрд тенге

По данным за 1-й квартал 2024 года средняя заполняемость на рынке складской недвижимости в Алматы составила 96%. Средняя заполняемость по сравнению с 4-м кварталом 2023 года уменьшилась на 1%. Средневзвешенная ставка аренды по состоянию на 1-й квартал 2024 года увеличилась на 34% в сравнении с прошлым годом.

Склады класса «А» являются самым быстрорастущим сегментом складской недвижимости в Алматы. В 2024–2025 годах планируется строительство ряда комплексов класса «А», общей площадью около 100 тысяч кв.м.

По итогам 1-го квартала 2024 года средняя заполняемость на рынке складской недвижимости в Астане составила 99,6%. Средняя заполняемость по сравнению с 4-м кварталом 2023 года уменьшилась на 1%. Средневзвешенная ставка аренды увеличилась на 34% в сравнении с прошлым годом.

Ряд факторов, таких как потенциал Республики Казахстан в транзите грузов, а также геополитическая ситуация в соседних странах, позволяют прогнозировать дальнейший рост спроса на складскую недвижимость. Также ожидается дальнейший рост ставок из-за дефицита качественных складских площадей.

Объем инвестиций в СМР (без учета стоимости земельного участка)

700–1200 долларов США за квадратный метр в зависимости от класса склада.

Период окупаемости

В среднем 9–12 лет, что обусловлено высоким спросом на логистику и складирование.

Риски

• Зависимость от объемов торговли и экономической стабильности.
• Нормативные изменения, влияющие на логистические операции.
• Высокий объем заявленных к вводу в эксплуатацию новых объектов на рынке, что в среднесрочной перспективе может изменить динамику спроса и предложения и повлиять на темпы заполняемости и ставки аренды.

Возможности

• Стратегическая позиция Казахстана в инициативе «Один пояс и один путь».
• Рост спроса на современные логистические мощности в связи с ростом электронной коммерции.

Рынок отельной недвижимости

В 2023 году средняя заполняемость номеров в отелях международных гостиничных сетей в Алматы составила 74% по сравнению с 66% в 2022 году. Несмотря на ожидаемое в течение следующих 2–3 лет увеличение номерного фонда качественных международных отелей в Алматы, туристическая привлекательность региона продолжит расти как в сфере делового туризма, так и рекреационного.

Кроме того, Казахстан активно укрепляет свои позиции как туристический и деловой центр Центральной Азии благодаря улучшению визового режима, расширению авиасообщений и развитию инфраструктуры для туризма. Развитие международных аэропортов и выход на рынок новых авиалиний усилят роль страны как транзитного узла. Безвизовый режим с Китаем, Индией и арабскими странами уже привёл к значительному росту количества туристов, увеличив заполняемость отелей и стимулируя развитие туристических услуг. Ожидается, что тенденция роста сохранится, а поддерживаемые государством инициативы по улучшению инфраструктуры и условий для туристов будут способствовать дальнейшему укреплению статуса Алматы в качестве одного из ведущих туристических центров региона.

Объем инвестиций в девелопмент гостиницы (без учета стоимости земельного участка)

от 1800 долларов США за квадратный метр для отелей в сегменте эконом класса.

Период окупаемости

В среднем от 12–15 лет.

Риски

• Конкуренция со стороны развивающихся рынков гостеприимства в регионе.
• Развитие альтернативных платформ, позволяющих розничным арендодателям конкурировать с сетевыми отелями.

Возможности

• Рост внутреннего туризма.
• Международные мероприятия в сфере MICE туризма (например, выставки, конференции).

Заключение и выводы

Рынок коммерческой недвижимости Казахстана в 2024 году демонстрирует устойчивый рост и значительные инвестиционные возможности. Высокие уровни заполняемости и рост арендных ставок делают офисную, складскую и отельную недвижимость привлекательными для инвесторов.
Офисная недвижимость в Алматы сохраняет высокий спрос и заполняемость на уровне 97%, что способствует росту арендных ставок.

Складская недвижимость растет на фоне развития электронной коммерции и альтернативных маршрутов в глобальных цепочках поставок с высоким уровнем заполняемости в Алматы (96%) и Астане (99,6%), что указывает на стабильный спрос и необходимость расширения складских мощностей.

Отельная недвижимость выигрывает от улучшения визовой политики и увеличения туристического потока, укрепляя статус Алматы как туристического центра. Каждый сегмент представляет уникальные возможности и риски, требующие анализа и тщательного планирования.
В целом, рынок коммерческой недвижимости Казахстана в 2024 году предлагает благоприятные условия для инвестиций и дальнейшего развития.

Обращайтесь в Colliers Kazakhstan

Если вы хотите получить экспертную консультацию или аналитику по рынку коммерческой недвижимости в Казахстане, обращайтесь в Colliers Kazakhstan. Наша компания уже более 20 лет оказываем профессиональные услуги в сфере недвижимости в Казахстане. По всем имеющимся вопросам звоните по телефону +7 (727) 296-40-64.