Что такое целевое назначение участка мы разобрали в предыдущей статье. Но у многих остался вопрос: какие будут последствия, если использовать земельный участок не по целевому назначению?
Данная статья раскроет какие бывают последствия за подобное нарушение и что влияет на «тяжесть» неправильного использования земельного участка.
Основные термины и определения
Перед основным текстом надо внести немного ясности в определениях:
Землепользование – это временное владение и использование земельного участка на основе аренды, бессрочного или срочного пользования без права собственности. Арендатор или землепользователь имеет право использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды.
Источник: Земельный кодекс РК, статья 30 и статья 48
Покупка земельного участка означает приобретение права собственности на земельный участок. Собственник земли имеет полное право распоряжаться землей, включая продажу, дарение, завещание и залог.
Источник: Земельный кодекс РК, статья 33 и статья 37
Основные различия между этими терминами:
При землепользовании (аренде) право собственности на земельный участок остается за государством или иным собственником, тогда как при покупке земельный участок переходит в собственность покупателя.
Землепользование может быть временным (срочная аренда) или бессрочным, тогда как покупка земельного участка предоставляет постоянное право собственности без ограничения по времени.
Землепользователь ограничен в правах распоряжения земельным участком и обязан соблюдать условия аренды, тогда как собственник имеет полное право распоряжаться участком по своему усмотрению.
Право землепользования оформляется договором аренды и регистрируется в соответствующих органах, тогда как право собственности оформляется через договор купли-продажи и регистрацию в органах юстиции.
Административная ответственность за неправильное использование земельных участков
В большинстве случаев правила землепользования для ЦНУ определяется Земельным Кодексом РК, за редким исключением, когда существуют особые правила местных исполнительных органов, городов, районов или областей.
Источник: Земельный кодекс РК статья 92, пункт 1
Если собственник будет использовать землю нарушая законодательство РК, то это будет считаться административным правонарушением.
О критериях изъятия из-за неиспользования:
Критерии изъятия определяются Земельным кодексом РК, статья 92, пункт 2
Если земельный участок относится к типу МЖС (Многоэтажное жилищное строительство) и в течение трех лет со дня его предоставления не используется в строительстве (за исключением случаев, когда такой срок не предусмотрен проектно-сметной документацией), то такой земельный участок подлежит изъятию.
Важно отметить, что эти правила не распространяются на ИЖС (Индивидуальное Жилищное Строительство).
В случае с ИЖС, действует ряд факторов:
1. Участок должен быть получен на праве землепользования;
2. Должна быть соответствующая коммунальная инфраструктура;
3. Если участок не подготовлен (то есть отсутствуют соответствующая (коммунальная) инфраструктура, то отсчет начинается с момента полного завершения подготовки участка;
4. Если участок подготовлен к строительству, то с этого момента начинается отсчет 3 лет, в течение которых необходимо использовать участок в строительстве или предоставить проектно-сметную документацию почему строительство не было начато.
Если земельный участок, предназначенный для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, сельскохозяйственного производства, не используется по назначению в течение одного года с момента первоначального выявления факта неиспользования, то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию.
Моментом выявления факта неиспользования земельного участка считается дата вручения собственнику земельного участка или землепользователю предписания об устранении нарушений требований земельного законодательства Республики Казахстан.
Период неиспользования земельного участка по назначению не включается время, в течение которого отсутствовала:
1. Утвержденная градостроительная документация, или возможность подключения к инженерным сетям;
2. Земельный участок не мог быть использован вследствие непреодолимой силы. Например: Природные катастрофы (землетрясения, наводнения, ураганы и т.д.); Военные действия; Эпидемии.
Важное дополнение: Принудительное изъятие земельного участка, не используемого по назначению и не освоенного, не распространяется на земельный участок, принадлежащий на праве собственности детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, до достижения ими возраста двадцати одного года.
О критериях изъятия из-за нарушения использования:
Источник: Земельный кодекс РК статья 99
В случае использования земельного участка с нарушением законодательства, такой земельный участок подлежит изъятию.
Какие есть случаи нарушения использования земельного участка:
1) использование земельного участка или его части не в соответствии с целевым назначением.
2) использование земельного участка или его части с нарушением требований, определенных правилами рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и правилами рационального использования пастбищ.
3) несоблюдение требований использования орошаемых инженерно-подготовленных земель.
4) использование земельного участка, которое привело к экологическому ущербу.
Источник: Земельный кодекс РК статья 93, пункт 3
Порядок изъятия земельного участка:
Источник: Земельный кодекс РК, статья 94
Изъятие земельного участка проводится в судебном порядке по иску органов, которые осуществляют государственный контроль за использованием и охраной земель, по месту нахождения земельного участка.
Иск о принудительном изъятии земельного участка предъявляется после применения мер взыскания, предусмотренных Кодексом Республики Казахстан об административных правонарушениях, и по истечении срока предписания об устранении нарушений требований земельного законодательства Республики Казахстан, данного собственнику земельного участка или землепользователю.
Срок для принятия мер по использованию земельного участка по назначению устанавливается один год, а по устранению нарушений законодательства Республики Казахстан – три месяца с момента выявления нарушения законодательства Республики Казахстан.
Важно внимательно смотреть, есть ли проблемы у земельного участка, который вы хотите купить, так как предписание об устранении нарушений требований земельного законодательства Республики Казахстан как обременение права на земельный участок подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом Республики Казахстан “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”.
Обременение права на земельный участок не ограничивает права собственника земельного участка или землепользователя на отчуждение земельного участка или права землепользования и переходит к новому правообладателю в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
По истечении срока предписания об устранении нарушений требований земельного законодательства Республики Казахстан иск о принудительном изъятии земельного участка предъявляется новому правообладателю.
Также участок может быть отчужден принудительно для государственных нужд, но данная ситуация происходит редко, поэтому специфика подобной ситуации, в данной статье рассматриваться не будет.
В случае принудительного изъятия земельного участка у собственника земельного участка или землепользователя по решению суда, право собственности на земельный участок или право землепользования (по отношению выкупленных у государства прав аренды на земельный участок) продается на торгах (аукционах).
Но если у вас принудительно изъяли земельный участок, который вы получили на безвозмездной основе, то вы можете получить его обратно, статья про это будет представлена позже на официальном сайте и в телеграмме Colliers Kazakhstan.
Но если у вас изъяли участок, вы можете претендовать на получение денежных выплат. Вырученная сумма после вычета расходов по принудительному изъятию земельного участка и выплаты залогодержателю в размере требований по обязательствам, исполнение которых обеспечено залогом земельного участка или права землепользования, выплачивается бывшему собственнику земельного участка или землепользователю.
При невозможности реализации такого земельного участка или права землепользования на него после проведения не менее трех торгов (аукционов) в течение одного года земельный участок зачисляется по решению суда в специальный земельный фонд.
Обращайтесь за помощью в Colliers Kazakhstan
Colliers Kazakhstan оказывает профессиональную юридическую помощь в вопросах, связанных с недвижимостью. По всем вопросам звоните по телефону +7 (727) 296-40-64.
Адил Именаленов
