Сегодня мы c вами рассмотрим очень интересный феномен в ритейл-недвижимости, который на Западе принято называть Dead Mall. Но прежде, чем мы углубимся в тему, давайте определим, что обозначает данный термин:

Dead Mall (с английского – мертвый торговый центр), также часто называемый «ТЦ-призрак», – это торговый центр, который имеет крайне высокий процент свободных площадей и/или очень низкий поток покупателей. По мнению экспертов, торговый центр может считаться «мертвым», если вакантность арендных площадей в нем превышает 30-40%. Как правило, торговые центры гибнут по причине ухода основных арендаторов (особенно якорных), из-за чего им становится значительно труднее привлекать посетителей, что в конечном итоге обрекает их на неизбежную смерть.

Изначально термин получил свое распространение в США в 2000-е годы, и он тесно связан с еще одним популярным на Западе термином Retail Apocalypse (с английского – апокалипсис ритейла). 2007 год стал первым годом за многие десятилетия, когда во всех Соединенных Штатах не было построено ни одного нового торгового центра, что стало настоящим шоком для первой экономики мира. За следующие несколько лет количество торговых центров с высокими показателями вакантности по всей стране многократно выросло, и некоторые эксперты даже начали говорить о том, что классический формат торгового центра потерял свою актуальность. С годами использование этих понятий стало только учащаться, и данные феномены стали особенно актуальны во времена пандемии COVID-19, когда из-за введенных ограничений люди практически полностью перестали ходить в торговые центры.

И хоть Казахстан и находится за много тысяч километров от США, проблема умирающих торговых центров является актуальной и для нашего рынка.

Давайте разберемся, почему так происходит и что с этим можно сделать:

Причины деградации торговых центров

Гибель торгового центра может быть вызвана множеством факторов. Это может быть как одна конкретная причина, так и совокупность сразу нескольких обстоятельств, в том числе никак не связанных между собой.

Давайте рассмотрим самые распространенные причины деградации торговых центров и для удобства разделим их на внешние и внутренние:

Внешние факторы

Любые глобальные потрясения, от природных катаклизмов и пандемий до экономических и политических кризисов, напрямую влияют на выживаемость торговых центров. Например, во время недавней эпидемии коронавируса торговые центры по всему миру стали массово терять деньги, и многие торговые центры так и не смогли оправиться от этого удара. Также торговые центры могут серьезно пострадать от действий мародеров во время массовых беспорядков, что мы неоднократно наблюдали во многих точках земного шара в последние годы.

В эту группу можно также отнести следующие причины:

• Изменения в транспортной инфраструктуре. Такие события, как строительство новой магистрали в обход торгового центра или продолжительный ремонт важной транспортной артерии, ведущей к торговом центру, могут значительно усложнить транспортную доступность торгового центра, что неминуемо скажется на популярности и посещаемости объекта.
• Изменение потребительских предпочтений. Отказ от товаров массового потребления, сдвиг в сторону экопродуктов или товаров локальных производителей также могут существенно снизить интерес покупателей к торговым центрам.
• Рост конкуренции. Создать проблемы торговому центру может и появление поблизости новых торговых объектов, имеющих более сильную концепцию или предлагающих более выгодные условия арендаторам.

Отдельно стоит выделить бум электронной коммерции. С 1990-х годов идет активное развитие и популяризация онлайн-торговли. Такие мировые гиганты, как Amazon, eBay, Alibaba Group, а также их аналоги на постсоветском пространстве наподобие Wildberries или Ozon создали новую реальность, в которой потребитель может получить все, что захочет, в кратчайшие сроки, не выходя за порог дома.

Этот тренд не обошёл стороной и Казахстан. По данным Бюро национальной статистики Республики Казахстан, только за 2021–2023 годы в стране было совершено более 700 млн онлайн-покупок – это в среднем 39 покупок на каждого казахстанца в год. При этом доля электронной торговли в общем объёме розничного рынка составила 12,3%. И данные показатели продолжают стабильно расти.

Подобные изменения неминуемо оказывают сильное влияние на рынок торговой недвижимости, вынуждая торговые центры адаптироваться к новым реалиям. И несмотря на то, что кризисы зачастую невозможно заранее предугадать, для того, чтобы оставаться актуальными и конкурентоспособными на рынке, торговые центры должны внимательно следить за трендами, быть в курсе мировых событий и принимать своевременные меры.

Внутренние факторы

Но как бы мы ни пеняли на происходящее в мире, на практике в смерти торгового центра чаще оказывается виноват сам торговый центр. Среди ключевых факторов неудачи можно выделить следующее:

• Неправильная локация. Сюда можно отнести плохую транспортную доступность, удаленность от крупных жилых массивов или соседство с конкурирующими ТЦ. Поэтому перед началом строительства необходимо скрупулезно изучить земельный участок и его окружение, а также расписать все сильные и слабые стороны и оценить потенциальные риски.
• Устаревшая или плохая инфраструктура. Изношенные здания, устаревшие технические системы или плохое освещение могут сделать торговый центр непривлекательным для клиентов и арендаторов. Также при проектировании торгового центра нужно обязательно выделять место для вместительного паркинга.
• Слабый менеджмент. Управление таким крупным и сложным объектом, как торговый центр, требует высочайшего уровня профессионализма управляющей компании. Отсутствие стратегического видения, несвоевременная реакция на происходящие на рынке изменения или неправильная арендная политика могут привести ТЦ к упадку.
• Слабая концепция. Недостаточно продуманная или устаревшая концепция торгового центра может привести к его неактуальности на рынке. Сюда можно отнести отсутствие уникальности, слишком широкая специализация или несоответствие ожиданиям и предпочтениям целевой аудитории.

Эти проблемы могут привести торговый центр к неминуемой гибели, но их можно решить, если обратиться за помощью к специалистам. Девелопмент-консалтинг позволит избежать ошибок при проектировании торгового центра, либо в случае уже построенного здания поможет разработать новую концепцию, ориентированную на актуальные тренды. Профессиональная управляющая компания обеспечит максимально эффективное управление, чтобы торговый центр оставался прибыльным и успешным. Брокеры, в свою очередь, помогут найти надежных арендаторов и договорятся с ними о выгодных для обеих сторон условиях аренды.

Что делать с умирающими торговыми центрами?

Как быть с торговым центром, который переживает упадок или столкнулся с низким потоком клиентов? Вопрос действительно требует тщательного внимания, ведь любой торговый центр – это огромный по размерам и дорогой в обслуживании актив, от которого может быть очень тяжело избавиться, но который при правильной стратегии и грамотном менеджменте может приносить своим владельцам огромную прибыль. Давайте разбираться.

Среди возможных решений по спасению умирающего торгового центра можно выделить следующее:

• Пересмотр концепции. Смена формата может подарить увядающему ТЦ вторую жизнь. Например, можно превратить его в центр для семейного досуга и отдыха, сместив фокус с магазинов одежды на развлечения, такие как аквапарк, кинотеатр или боулинг-центр. Также можно перевести часть площадей в формат, подходящий для более современных потребностей, например коворкинг-пространства, фитнес-центры или образовательные и творческие студии.
• Развитие онлайн- и офлайн-стратегий. Можно также разработать мобильное приложение и/или онлайн-платформу, чтобы привлечь новых покупателей через интернет и сделать процесс покупок более удобным. Также это поможет с повышением лояльности текущих клиентов.

Эффективность этих действий можно также усилить с помощью ребрендинга. Изменение названия, логотипа, и дизайна ТЦ даст возможность начать с чистого листа и поможет сформировать у людей позитивное представление о торговом центре, без оглядки на предыдущий неудачный опыт.

Но если спасти торговый центр не представляется возможным, остается вопрос: что делать с заброшенным зданием? Одним из вариантов решения данной проблемы является адаптация опустевших торговых центров под новые нужды. Так, например, ТРЦ Promenade в Алматы, пострадавший во время Январских событий 2022 года, несколько лет стоял без дела. Но в марте этого года благодаря умному подходу и правильной стратегии здание обрело новую жизнь, и бывший торговый центр превратился в современный бизнес-парк. Сегодня здесь располагаются сервисные офисы и коворкинг со всеми необходимыми удобствами от open-space территории до гастрозон и переговорных комнат.

Обращайтесь за помощью к специалистам

Как показывает практика, без правильной концепции и стратегии любой торговый центр может превратиться в пустующий, а затем и заброшенный объект. Однако не стоит ставить крест на ТЦ, теряющем посетителей – при грамотном подходе он может вновь стать востребованным и прибыльным.

Colliers – мировой лидер на рынке недвижимости с более чем 25-летним опытом в Центральной Азии. Если вам необходимы профессиональные услуги в сфере торговой недвижимости: оценка, управление, инвестиции, брокеридж или консалтинг – команда Colliers Kazakhstan готова помочь. Мы предлагаем высококачественные решения, помогающие эффективно развивать коммерческие объекты любой сложности.