С момента обретения независимости рынок офисной недвижимости в Казахстане прошел значительную эволюцию — от первых офисных зданий в Алматы до современных многофункциональных офисов в Астане и других городах страны. Развитие данного рынка было тесно связано с политико-экономическими реформами, инвестиционной активностью и приоритетами урбанистической политики.

Сегодня офис — это не просто рабочее пространство, а отражение технологических, экологических и социальных запросов современности. В данной статье рассмотрим ключевые этапы трансформации офисного рынка Казахстана, роль бизнес-центров класса А, изменения спроса после пандемии и переход к гибридным, устойчивым форматам.

Развитие первых офисных центров в Алматы и Астане

В постсоветский период, в крупнейшем финансово-культурном центре страны и прежней столице, Алматы, возник высокий спрос на современную деловую инфраструктуру, отличающуюся от типичных советских административных зданий. Именно в этот период в городе начали появляться офисные здания нового поколения, отражающие усиливающуюся инвестиционную активность и ориентацию на международные стандарты.

Ключевым этапом в развитии офисной недвижимости Алматы стало строительство многофункционального комплекса «Нурлы-Тау», начавшееся в 2005 году на проспекте Аль-Фараби. Архитектурное решение комплекса, вдохновлённое силуэтом Заилийского Алатау, отличалось панорамным остеклением, элементами хай-тека, открытыми террасами и современной инженерной инфраструктурой. Комплекс включал офисные и торговые помещения, кафе, банки, конференц-залы и просторные парковки, реализуя концепцию «город в городе», где арендаторы могли вести деятельность в комфортной и интегрированной среде.

«Нурлы-Тау» стал одним из самых узнаваемых деловых кластеров Алматы, быстро привлек внимание международных и крупных казахстанских компаний, особенно в нефтегазовой, финансовой и консалтинговой сферах. Благодаря продуманной инфраструктуре и престижному расположению, он укрепил свою репутацию как один из главных бизнес-хабов города, сыграв значительную роль в формировании современной деловой среды мегаполиса.

Перенос столицы в Астану в 1997 году стал стратегическим шагом, изменившим инвестиционное развитие страны. Город, ранее игравший второстепенную роль в экономической среде Казахстана, за короткий промежуток времени превратился в центр государственной власти, инфраструктурного строительства и деловой активности. Это потребовало срочного формирования новых бизнес-зон, развития коммерческой недвижимости и создания современного архитектурного облика, соответствующего статусу столицы и амбициям государства.

В 2001 году в Астане был введён в эксплуатацию один из первых офисных объектов новой столицы — бизнес-центр Astana Tower, расположенный на площади Республики. Этот 22-этажный комплекс стал одной из первых высотных доминант города, сочетающей элементы постмодернизма и практичного хай-тека: фасад выполнен с использованием металлокерамической облицовки и тонированного стекла, что обеспечивало эстетическую строгость и защиту от солнечного света. С технической точки зрения Astana Tower стал одним из первых бизнес-центров столицы с централизованной системой кондиционирования, системой автоматизированного управления здания (BMS), современными лифтами OTIS и автономной дизельной подстанцией. Внутренние офисные помещения были организованы по модульному принципу, что позволяло гибко адаптировать пространство под арендаторов. Общая площадь здания превышает 30 000 м² и предоставляет возможность размещения более 100 компаний. Стратегическое расположение в деловом центре города, рядом с госорганами, банками и международными представительствами, усиливало его привлекательность. В числе первых арендаторов были международные организации, такие как BG Group, Shell и GIZ, а также ведущие юридические и консалтинговые компании. Уже в первый год эксплуатации уровень заполняемости здания превысил 90 %. Помимо офисов, комплекс включает элементы многофункциональной инфраструктуры: кафе, банковские отделения, переговорные комнаты и охраняемую подземную парковку. Благодаря этим характеристикам Astana Tower стал одним из символов зарождающейся деловой среды Астаны и важной точкой притяжения для иностранных инвесторов.

Параллельно развивался бизнес-центр «Арман», один из первых многоэтажных объектов в Астане, построенных для размещения коммерческих офисов. С момента своего открытия он выделяется продуманными планировочными решениями и доступной арендной политикой. Здание имеет 16 этажей и общую площадь 22 000 м², а по своим характеристикам соответствует классу B. Особенности включают систему кондиционирования, разнообразие офисных помещений, удобные парковочные места (300 на наземной и 150 на подземной парковке), а также просторную лобби-зону для посетителей. Удобная транспортная доступность и развитая инфраструктура района делают «Арман» привлекательным выбором для арендаторов.

Текущее требования к офисным пространства: гибкость, экологичность, smart-технологии

Первые офисные проекты в Алматы и Астане стали важным шагом в развитии деловой инфраструктуры независимого Казахстана, однако они также вскрыли ряд системных проблем. На фоне стремительного роста спроса на коммерческие площади заполняемость достигала 95-97%. Однако в объектах с удачным расположением  нехватало инфраструктуры: ограниченное количество парковочных мест, затрудненный въезд по узким улицам и отсутствие удобной транспортной логистики. Кроме того, низкий уровень профессионального управления приводил к эксплуатационным трудностям, таким как в отсутствие квалифицированных управляющих компаний; функции арендодателей, владельцев и техобслуживания нередко совмещались в одних руках. Всё это подстегнуло девелоперов к созданию нового поколения бизнес-центров, отвечающих современным требованиям к функциональности, техническому оснащению и комфортной городской интеграции.

В ответ на растущий спрос на качественные офисные пространства в Алматы и Астане, бизнес-центр Esentai Tower стал ярким примером нового поколения коммерческой недвижимости, отвечающей современным требованиям гибкости, экологичности и внедрения smart-технологий. Спроектированный международным архитектурным бюро Skidmore, Owings & Merrill (SOM), комплекс был введён в эксплуатацию в 2008 году и стал одним из первых в Казахстане проектов, объединивших офисы класса A, отель The Ritz-Carlton Almaty и апартаменты The Ritz-Carlton Residences. Здание общей площадью 53 704 м² расположено на проспекте Аль-Фараби, 77/7, и включает 36 надземных этажей, из которых 14 отведены под офисные помещения. С технической точки зрения, Esentai Tower оснащен системой управления зданием (BMS), противопожарной системой Honeywell Excel Life Safety, водоохлаждаемыми чиллерами Carrier, 15 лифтами KONE и двумя фасадными подъёмниками AESA. Для обеспечения бесперебойной работы установлены четыре дизель-генератора. В 2016 году здание получило серебряный сертификат LEED по категории «Эксплуатация и техническое обслуживание существующих зданий», что подтверждает его соответствие международным экологическим стандартам. Коворкинг-пространство Level 8 на восьмом этаже предлагает арендаторам полностью оборудованные офисы, конференц-залы, кафе и зоны отдыха, обеспечивая гибкость и комфорт в организации рабочих процессов. Среди арендаторов комплекса — международная финансовая организация Al Hilal Bank, что подтверждает доверие со стороны глобального бизнеса. Таким образом, Esentai Tower продолжает оставаться флагманским объектом коммерческой недвижимости в Алматы, сочетающим архитектурную выразительность, технологичность и соответствие мировым стандартам устойчивого девелопмента.

На фоне успеха Esentai Tower как премиального делового центра, ещё одним знаковым проектом в Алматы стал Almaty Towers, реализующий иную, но не менее актуальную концепцию — интеграцию деловой, жилой и торговой инфраструктуры в едином городском контексте. Расположенный в Бостандыкском районе Алматы по адресу улица Байзакова, 280, комплекс состоит из двух 25-этажных башен высотой по 100 метров, которые соединены с отелем Shera Park Inn (ранее Hyatt Regency). Строительство велось с 2004 по 2008 год на месте бывшего хлебозавода №1. Almaty Towers стал одним из первых в Казахстане многофункциональных объектов, объединивших офисные, торговые и общественные пространства в рамках одного архитектурного решения. Общая площадь комплекса составляет около 89 000 м², из которых 33 126 м² предназначены для аренды офисных помещений. Здание оснащено 21 лифтом и 8 эскалаторами, поставленными компанией ThyssenKrupp, а также подземным паркингом на 416 машиномест, что обеспечивает высокий уровень комфорта для арендаторов и посетителей. Офисные помещения предлагают гибкие планировочные решения: как open space, так и кабинеты, адаптируемые под нужды разных компаний. Внутренняя инфраструктура включает кафе, магазины, медицинский центр и фитнес-зоны, что способствует созданию полноценной и удобной бизнес-среды. Инженерные системы комплекса соответствуют современным стандартам. Здание оборудовано центральным и локальным кондиционированием, приточно-вытяжной вентиляцией, а также системами противопожарной безопасности и видеонаблюдения, что гарантирует высокий уровень комфорта и безопасности для арендаторов. Благодаря своему стратегическому расположению и сбалансированной инфраструктуре, Almaty Towers стал привлекательной площадкой для офисов крупных компаний, таких как DHL Kazakhstan и Chocolife.me. Комплекс продолжает оставаться значимым объектом на рынке коммерческой недвижимости Алматы, объединяя деловую функциональность, удобство и городской стиль жизни.

Символом нового архитектурного этапа в Астане стал Abu Dhabi Plaza — крупнейший многофункциональный комплекс в Казахстане и на всём постсоветском пространстве. Его строительство началось в 2011 году по инициативе казахстанско-эмиратского партнёрства при участии таких компаний, как Aldar Properties и Arabtec, а архитектурное сопровождение осуществлялось британским бюро HKR Architects и Mott MacDonald. Официальное открытие состоялось в 2022 году, и с тех пор комплекс стал новой визуальной и функциональной доминантой столицы. В составе проекта предусмотрены офисные помещения, торгово-развлекательный центр, пятизвёздочный отель Sheraton Astana Hotel, жилые резиденции и подземные парковки. Центральная башня, достигающая 320 метров, стала самым высоким зданием в Центральной Азии, символизируя устремленность Астаны к глобальному уровню развития. Комплекс построен с применением передовых инженерных решений: здесь реализована интеллектуальная система управления зданием (BMS), энергоэффективные фасады с солнцезащитным остеклением, централизованная вентиляция и кондиционирование, скоростные лифты, автоматическое управление энергопотреблением и система резервного электроснабжения. Abu Dhabi Plaza сертифицирован по стандарту LEED на уровнях Silver и Certified, что подтверждает его экологическую эффективность. Комплекс стал выбором для таких международных компаний, включая консалтинговые, технологические и телекоммуникационные бренды, а развитая   внутренняя инфраструктура — кафе, фитнес-залы, лаунж-зоны и торговые площади — обеспечивает арендаторам полный спектр услуг в формате «город в городе».

В противоположность монументальной высотности Abu Dhabi Plaza, задающей ритм столичному горизонту и акцентированной на масштаб и плотность, бизнес-центр Emerald Towers предлагает иную интерпретацию делового пространства с акцентом на изящество, архитектурную выразительность и премиальное качество. Расположенный в деловом центре левого берега Астаны, комплекс стал знаковым примером сочетания высотной архитектуры с комфортом, технологичностью и престижной деловой атмосферой. Проект реализован девелопером Bazis A совместно с международным архитектурным бюро Zeidler Partnership Architects. Автором концепции выступил канадский архитектор Рой Варакалли. Emerald Towers состоит из трех башен класса A. Самая высокая из них достигает 210 метров и включает 54 этажа. Архитектурной особенностью комплекса стало смещение форм с 32 этажа, что создает уникальный силуэт и увеличивает полезную площадь верхних уровней. Комплекс предлагает более 100 тысяч квадратных метров офисных помещений, рассчитанных на арендаторов, которые ценят статус, безопасность и технологическую инфраструктуру. Здания оборудованы современными системами климат-контроля, панорамным остеклением, высокоскоростными лифтами и просторным подземным паркингом. Внутренняя инфраструктура дополнена ресторанами, конференц-залами и современными коворкинг-пространствами. В Emerald Towers располагаются офисы ведущих казахстанских и международных компаний, включая национальную нефтегазовую корпорацию КазМунайГаз, юридические и финансовые организации. Здесь создается атмосфера высокой деловой культуры, в которой сочетаются представительность, технологичность и удобство для ежедневной работы. Emerald Towers выбирают компании, стремящиеся быть частью современной деловой среды столицы, где престиж сочетается с эффективностью и архитектурным вкусом.

Изменение спроса на офисные площади после пандемии

Пандемия COVID-19 стала поворотной точкой для глобального и казахстанского рынка офисной недвижимости, коренным образом изменив структуру спроса и приоритеты арендаторов. Если до 2020 года основное внимание уделялось площади, престижности локации и классу здания, то после периода массовой удалённой работы в центр внимания вышли гибкость, цифровизация и забота о здоровье сотрудников.

Во-первых, значительно вырос интерес к гибридным форматам, поэтому многие компании сократили занимаемые площади, переходя на модель частичного присутствия сотрудников в офисе. Это повлекло за собой снижение спроса на большие open-space пространства и рост популярности модульных офисов, коворкингов и private office-решений, где можно легко адаптировать планировку под динамичные рабочие процессы. Компании стремятся к оптимизации издержек, поэтому все чаще выбирают помещения с возможностью краткосрочной аренды и гибкой адаптацией.

Во-вторых, усилился спрос на инфраструктуру, обеспечивающую санитарную безопасность и технологическую оснащенность рабочих пространств. Среди ключевых требований стали: наличие систем фильтрации воздуха, touchless-технологий (бесконтактные двери, лифты, датчики), развитые средства видеоконференций и надежное интернет-соединение. Арендаторы начали активнее интересоваться тем, как офис может поддерживать не только эффективность, но и здоровье сотрудников, что повысило ценность зданий с современными BMS-системами, вентиляцией с рекуперацией и сертификацией по стандартам LEED или WELL.

В-третьих, наблюдается географическая диверсификация спроса — арендаторы начали рассматривать не только центральные деловые районы, но и развивающиеся кластеры на окраинах городов с лучшей транспортной доступностью и более низкими ставками аренды. Это особенно актуально в Алматы и Астане, где логистика, пробки и нехватка парковок стали ограничивающим фактором в центральных зонах.

Наконец, в результате изменений повысилась ценность офисов с многофункциональной инфраструктурой. Это значит арендаторы все чаще выбирают здания, где совмещены офисы, кафе, спортзалы, переговорные, зоны отдыха и парковка. Это позволяет создавать комфортную и продуктивную рабочую среду даже в условиях ограниченного физического присутствия сотрудников.

Прогнозы развития офисной недвижимости в Казахстане

С учетом трансформации глобальных моделей работы, перехода к гибридным форматам и растущего значения ESG-повестки, рынок офисной недвижимости Казахстана в ближайшие годы будет развиваться в направлении повышения качества, устойчивости и технологичности объектов. Вместо экстенсивного роста (расширения площадей) ожидается интенсивная модернизация существующих зданий, переориентация девелоперов на создание умных, энергоэффективных, адаптивных пространств, отвечающих международным стандартам.

Прежде всего, возрастает роль гибкости и персонализации офисной среды. Арендаторы будут отдавать предпочтение объектам, где можно оперативно перепланировать помещения под актуальные задачи: от временных проектных команд до форматов «activity-based working». На фоне нестабильной глобальной экономики многие компании будут стремиться сократить фиксированные расходы, поэтому в спросе останутся коворкинги, shared offices и гибридные модели аренды, особенно в сегменте малого и среднего бизнеса.

Вторым направлением станет экологическая модернизация офисных комплексов. В условиях растущих требований со стороны международных инвесторов и корпоративных клиентов, устойчивость объектов становится важным фактором конкурентоспособности. Здания, соответствующие стандартам LEED, BREEAM, WELL и обладающие высокоэффективными инженерными системами, будут получать преимущество на рынке. Более того, климатические особенности Казахстана, включая высокую инсоляцию и перепады температур, стимулируют внедрение пассивных энергоэффективных решений, которые включают утеплённые фасады, рекуперацию тепла и интеллектуальное управление микроклиматом.

Третья тенденция — цифровизация офисной недвижимости. Спрос на smart-инфраструктуру будет только расти: арендаторы ожидают наличие систем BMS, удалённого контроля доступа, цифровых панелей навигации, высокоскоростной связи и интеграции с корпоративными IT-средами. Кроме того, в условиях развития ИИ и облачных платформ, возрастает роль гибкой техно-среды, которая поддерживает гибкую удалённую работу, цифровое взаимодействие и аналитическую отчетность о загрузке офисов.

Наконец, развивается концепция офисов как социального и эмоционального пространства. Речь идет о создании рабочих мест, где сотрудники чувствуют себя комфортно, безопасно и мотивированно. Это включает доступ к дневному свету, наличие зон отдыха, кафе, вело-парковок, душевых, медицинских пунктов и других элементов комфортной среды. Девелоперы всё чаще работают в партнёрстве с архитекторами, урбанистами и психологами, чтобы разрабатывать не просто здания, а интегрированные городские экосистемы, в которых офис является неотъемлемой частью повседневной жизни.

Таким образом, эволюция офисной недвижимости в Казахстане — это не просто смена архитектурных стилей и инженерных решений. Это отражение более глубоких социально-экономических процессов: цифровой трансформации, глобализации, роста корпоративной ответственности и изменения подходов к организации труда. От первых бизнес-центров в Алматы до многофункциональных комплексов нового поколения в Астане — путь развития отрасли прошел через этапы адаптации, роста и профессионализации. Сегодня офис — это гибкое, умное и устойчивое пространство, способное поддерживать продуктивность, здоровье и корпоративную культуру. Будущее офисной недвижимости в Казахстане принадлежит тем проектам, которые сочетают архитектурное качество, технологическую оснащенность, экологическую ответственность и ориентацию на человека. В условиях роста конкуренции и повышенных ожиданий со стороны арендаторов именно такие объекты будут определять экономическое развитие страны в ближайшие десятилетия.

Если вы хотите получить экспертную консультацию или аналитику по рынку офисной недвижимости в Казахстане, обращайтесь в Colliers Kazakhstan. Наша компания уже более 25 лет оказывает профессиональные услуги в сфере недвижимости в Казахстане. По всем имеющимся вопросам звоните по телефону +7 (727) 296-40-64.