Рынок жилой недвижимости в Казахстане является динамичным и многогранным, и на его развитие влияют как внутренние, так и внешние факторы. Цены на жильё — это не просто цифры на бумаге, а результат сложного взаимодействия множества факторов, от общего экономического климата в стране до изменений в законодательных инициативах и потребительских предпочтениях. Соответственно, на ценовую динамику недвижимости влияют несколько ключевых факторов: общие экономические условия в стране, доступность финансирования, государственная поддержка. Рассмотрим подробнее, как каждый из этих факторов влияет на рынок жилья в Казахстане.

Источник: Colliers Kazakhstan на основе данных комитета по статистике МНЭ РК

Источник: Colliers Kazakhstan

В 2023–2024 годах средневзвешенная цена на жильё в Алмате варьировалась от 630 до 691 тыс. тенге за кв.м. В первом полугодии наблюдались незначительные колебания и снижение цен после чего в августе произошёл резкий рост на 8%. К декабрю 2024 года цена достигла 691 тыс. тенге, что отражает общую тенденцию к восстановлению и росту рынка. 

Если сравнивать районы города Алматы, наибольшая цена зафиксирована в Медеуском районе – 1068 тыс. тенге за кв. метр. Это объясняется его расположением в горной части города, близостью к престижным зонам и хорошей инфраструктурой.  Бостандыкский и районы тоже имеют высокую цену, превосходя среднюю цену – 691 тыс. тенге за кв.м. Однако самый низкий уровень цены отмечен в Турксибском районе, состовляя всего 392 тыс.тенге за кв.метр. Здесь можно найти более доступное жилье, что привлекает молодежь и семьи с ограниченным бюджетом. 

Источник: Colliers Kazakhstan

Источник: Colliers Kazakhstan 

Цены на вторичное жилье в городе Алматы за последние года немного отличаются от первичного жилья, варьируясь от 745 до 791 тыс.тенге за кв.м. В 3 квартале 2023 года цены увеличились до 785 тыс. тенге за кв.м, что может свидетельствовать о росте спроса или других экономических факторов. В целом, наблюдается тренд к более стабильным, но несколько сниженным ценам в конце 2024 года. Более того, самая высокая средняя цена за квадратный метр вторичного жилья зафиксирована в Медеуском районе –  924 тыс. тенге за кв.м. А самая минимальная цена принадлежит Турксибскому району –  555 тыс. тенге за кв.метр.

1. Экономические факторы, влияющие на рост цен на рынке жилой недвижимости

Экономическая ситуация оказывает значительное влияние на рынок недвижимости Казахстана. Одним из ключевых факторов является инфляционное ожидание у населения. Когда люди ожидают повышения цен, они начинают ускоренно тратить свои деньги, что приводит к увеличению спроса на товары и услуги, в том числе на жилье. Это, в свою очередь, способствует росту цен и создает проинфляционную спираль, в которой ожидания инфляции приводят к ее фактическому увеличению.

Источник: Colliers Kazakhstan

График выше демонстрирует четкую взаимосвязь между динамикой цен на строительные материалы и стоимостью жилья, которая может быть связана с проинфляционной спиралью. В 2021 году заметное удорожание строительных материалов (105.7) вызвало рост цен на жилье (116.6). Это создало дополнительный спрос и подтолкнуло цены вверх. Однако в 2024 году стабилизация цен на строительные материалы (101.4) способствовала замедлению роста цен на жилье. Эти данные подтверждают, что колебания стоимости строительных ресурсов, в сочетании с инфляционными ожиданиями, непосредственно влияют на формирование цен в сфере жилой недвижимости.

Кроме того, рынок недвижимости Казахстана во многом зависит от общей экономической динамики и колебаний курса национальной валюты. По данным НБ РК, в 2020 и 2022 годах курс тенге повысился на 8% в год (с 383 до 413 тенге за доллар и с 426 до 460 тенге соответственно), что увеличило стоимость импортных строительных материалов и способствовало росту цен на жилье. В 2023 году курс тенге снизился на 1%, временно снизив давление на себестоимость строительства. Однако в 2024 году курс тенге вновь увеличился до 469 за доллар (+3%), что привело к очередному повышению стоимости недвижимости.

Источник: Colliers Kazakhstanна основе данных НБ РК

Более того, существует корреляция между динамикой ВВП и ценами на жилье, которую мы можем увидеть в графике ниже. В 2021–2022 годах экономика Казахстана росла рекордными темпами: на 19% и 24%. Соответственно, темпы роста цен на жилье были сопоставимы. Однако в 2023–2024 годах темпы экономического роста замедлились до 15% и 13%, что привело к снижению цен на рынке недвижимости.

Источник: Colliers Kazakhstan на основе данных АСПР РК

Еще один немаловажный индикатор динамики рынка недвижимости – уровень доходов населения. Его рост стимулирует спрос, особенно на новостройки, тогда как снижение реальных доходов ослабляет покупательскую способность и замедляет рост цен.

Источник: Colliers Kazakhstan

В 2021 году цены на недвижимость резко выросли (116.6), что можно объяснить увеличением себестоимости строительства и отложенным спросом. Однако уже в 2023 году, когда доходы снизились (96.9), темпы роста цен на жилье также начали снижаться (103.4), отражая ослабление покупательской активности. В 2024 году восстановление доходов (104.1) сопровождалось стабилизацией цен (103.0), что свидетельствует о постепенном оживлении спроса на рынке недвижимости.

2. Государственная поддержка и регулирование рынка недвижимости

Одним из ключевых инструментов государственной поддержки жилья в Казахстане были программы субсидирования ипотечных ставок «7-20-25» и «Баспана Хит». 

Программа «7-20-25» позволяла купить только первичное жилье на льготных условиях: ставка 7% годовых (ГЭСВ – 7,2%), первоначальный взнос от 20%, срок кредитования – до 25 лет. Она была доступна гражданам Казахстана, не имеющим в собственности недвижимости, но обладающим подтвержденным доходом. Максимальная сумма займа зависела от региона: 25 млн тенге для крупных городов (Астана, Алматы, Актау, Атырау), 20 млн тенге для Караганды и 15 млн тенге для других регионов.  

Программа «Баспана Хит» отличалась большей гибкостью, так как предоставляла возможность купить как первичное, так и вторичное жилье. Однако ставка была выше – базовая ставка Национального банка плюс 1,75% (на момент действия программы это составляло 10,75% годовых), а срок кредитования — до 15 лет. В отличие от «7-20-25», заемщик мог владеть другой недвижимостью на момент подачи заявки.  

В настоящее время в Казахстане действуют несколько других программ государственной поддержки, таких как:

• «7-20-25» –  продолжающаяся программа с процентной ставкой 7% и первоначальным взносом от 20%. Максимальная стоимость жилья варьируется в зависимости от региона. Недавно введено требование об отсутствии жилья у заемщика и его супруга в течение последних 18 месяцев перед подачей заявки. ​
• Программа «Умай» (женская ипотека). В 2025 году Отбасы банк возобновил программу с обновленными условиями. Сумма займа была увеличена до 50 млн тенге, а максимальный доход заявительницы не должен превышать 950 тыс. тенге в месяц. Первоначальный взнос составляет 20% от суммы кредита для Астаны и Алматы, 15% –  для остальных регионов.
• Программа «Наурыз». С начала 2025 года условия программы были изменены, включая снижение первоначального взноса для покупки квартир с чистовой отделкой до 10% от суммы займа. Для остальных видов жилья сумма первоначального взноса составляет 20%. Годовая ставка по кредиту –  9%, для социально уязвимых категорий граждан – 7%. Срок кредитования – до 19 лет.

В целом, рынок жилой недвижимости в Казахстане зависит от экономической ситуации, цен на строительные материалы и доступности ипотечного кредитования. Программы господдержки, такие как «7-20-25», «Баспана Хит» и новые инициативы, сыграли ключевую роль в стимулировании спроса. Для устойчивого развития рынка важно обеспечивать доступные финансовые условия и поддерживать покупательскую способность населения.

Если вы хотите получить экспертную консультацию или аналитику по рынку жилой недвижимости в Казахстане, обращайтесь в Colliers Kazakhstan. Наша компания уже более 20 лет оказывает профессиональные услуги в сфере недвижимости в Казахстане. По всем имеющимся вопросам звоните по телефону +7 (727) 296-40-64.