16 марта 2022 года в своем Послании Президент Казахстана озвучил инициативу о создании трёх новых областей: Абай, Жетысу и Улытау. Это решение включало в себя присвоение статуса областных центров городам: Семей, Конаев и Жезказган. Указ был подписан 4 мая 2022 года и вступил в силу 8 июня того же года. Эти административно-территориальные преобразования стали частью стратегии социально-экономического развития регионов и повышения их инвестиционной привлекательности.

Присвоение городу статуса областного центра сопровождается ростом государственных инвестиций в инфраструктуру, в том числе строительством новых транспортных узлов и объектов социально-значимых объектов. Эти процессы создают фундамент для роста спроса на недвижимость, как со стороны населения, так и бизнеса. Рост строительства – логичный этап этой трансформации.

В данной статье рассмотрим, как изменились средние цены на первичное, вторичное жилье, а также арендную плату в трех новых центрах: Конаеве, Семее и Жезказгане за период с июля 2022 года по март 2025 года.

Первичное жилье

В Конаеве и Жезказгане строительство нового жилья фактически стартовало только в 2023 году. Это объясняется необходимостью проектирования, прохождения процедур утверждения и подготовительной работы для начала строительства. В первые полтора года после административной реформы рынок новостроек в этих городах был крайне ограничен: в Конаеве был доступен всего один жилой комплекс, а в Жезказгане – жилье по государственной программе «Нұрлы Жер».

Источник: Colliers Kazakhstan на основе данных бюро национальной статистики 

Конаев

Средняя цена за кв.м. в Конаеве:

• 2023 – 2024: без изменений, ввиду наличия лишь одного нового ЖК;
• 2024 – 2025: рост на 9%, достигнув 417 962 тенге за кв.м.

Жезказган

В Жезказгане активизация застройки также началась в 2023 году, но в основном через государственные субсидии. Средняя цена:

• 2023: 160 000 тенге (по программе «Нұрлы Жер»);
• 2025: 397 692 тенге/кв.м

Источник: Colliers Kazakhstan на основе данных бюро национальной статистики

Семей

Рынок первичного жилья в г. Семей оказался наиболее динамичным:

• В июле 2022 года — 281 177 тг/кв.м;
• В мае 2025 года — 453 834 тг/кв.м;
• Общий рост за период — 61,4%.

Вторичное жилье

На фоне образования новых административно-территориальных центров появились спекулятивные скачки цен на вторичном рынке. Но на средние цены на рынке данные краткосрочные изменения не оказали существенного влияния, ввиду отсутствия спроса на такие предложения. 

Источник: Colliers Kazakhstan на основе данных бюро национальной статистики

Конаев:

• Вторичный рынок в данном регионе отличается стабильностью, но не активностью. Рост не превышает 7% за 3 года.

Жезказган:

• Рост умеренный, сдерживаемый низкой деловой активностью и малым притоком населения. За 3 года рост составил 23%.

Семей:

• С 2022 по 2025 г. — устойчивый рост на фоне переноса административного центра  и как следствие, повышения деловой активности. Средняя цена вторичного жилья — 430 660 тенге/кв.м.

Аренда: индикатор реального спроса

Цены на аренду жилья — один из лучших индикаторов изменения миграционной активности, бизнес-среды и спроса на краткосрочное жилье. Динамика показала:

Источник: Colliers Kazakhstan на основе данных бюро национальной статистики

• Конаев: рост с низкой базы — от ~2900 до 3500 тенге за кв.м, что составляет 25,6%;
• Жезказган: рост в 142% до 4000 за кв.м., что близко к уровню цен за аренду жилья в городах республиканского значения;
• Семей: цена за аренду кв.м. жилья выросла на 92,5%, достигнув значения в 3 438 тенге.

Реализованные и запланированные проекты

Получение статуса областного центра предполагает масштабные инвестиции в развитие инфраструктуры. В каждом из трёх новых региональных центров — Конаеве, Семее и Жезказгане — в последние два года наблюдается активизация капитальных вложений в строительство социальных, спортивных и культурных объектов.​

Конаев:

 В качестве одного из ключевых проектов можно отметить формирование академического городка. В 2023 году по поручению главы государства Министерством науки и высшего образования РК был утверждён план поэтапного переноса вузов и строительства кампусов на территории города. Для проекта зарезервировано порядка 100 гектаров земли, и он станет ядром будущего научно-образовательного кластера региона.​

Также в мае 2024 года в Конаеве открылся региональный IT-хаб Alatau Hub — 14-й по счёту хаб под управлением Astana Hub. Центр создан для поддержки стартапов, проведения воркшопов, хакатонов и продвижения цифрового предпринимательства. Он стал важным элементом для формирования технологической экосистемы Алматинской области.​

Дополнительно, рядом с Конаевом реализуется проект строительства нового мегаполиса – города Алатау. Создана специальная экономическая зона для привлечения инвестиций. 

В рамках развития спортивной инфраструктуры в Конаеве в 2024 году открыт многофункциональный спортивный комплекс площадью 1,4 гектара. Он включает воркаут-зоны, баскетбольные и футбольные площадки, залы для кроссфита и настольного тенниса. 

Важным направлением развития Конаева является логистическая инфраструктура. В индустриальной зоне «Жетыген» планируется строительство складских комплексов класса «А» по принципу Build-to-Suit. Это позволит создать современную логистическую инфраструктуру, способную существенно повысить пропускную способность региона.​

Жезказган:

В центре Улытауской области реализуются несколько инициатив по улучшению социальной инфраструктуры. В 2024 году открыт Физкультурно-оздоровительный комплекс “Жігер”, рассчитанный на широкий спектр занятий — от единоборств до игровых видов спорта.​

Параллельно ведётся строительство жилых домов по улицам Алашахана и Гагарина. Это первый этап формирования нового жилого массива в центральной части города.​

Также в регионе ведётся проработка создания индустриального парка, целью которого станет развитие малого и среднего бизнеса и диверсификация экономики области.​

Семей:

Город активно развивает спортивную и жилую инфраструктуру. В 2023 году началась реализация проекта нового стадиона, соответствующего международным стандартам. Объект предназначен как для профессиональных футбольных матчей, так и для массовых мероприятий.​

Одновременно продолжается реконструкция стадиона “Спартак”, одного из главных спортивных объектов города, включая обновление трибун и инфраструктуры.​

На уровне жилой инфраструктуры город участвует в госпрограмме «Нұрлы жер», а также в частных проектах по строительству новых жилых микрорайонов с комплексной застройкой.​

В сфере логистики компания ТОО «Grata Company» занимается проектированием и строительством логистических комплексов и складских терминалов в Семее. Это способствует развитию транспортной инфраструктуры и увеличению грузооборота региона.​

Реализация указанных инфраструктурных и капитальных проектов выступает фундаментом для дальнейшего роста инвестиционной привлекательности новых областных центров, что напрямую влияет на состояние и перспективы рынка недвижимости.

Таким образом, административная реформа 2022 года стала катализатором масштабных преобразований в новых областных центрах Казахстана. Присвоение соответствующего статуса Конаеву, Семею и Жезказгану не только усилило их управленческую значимость, но и запустило процессы активной трансформации городской инфраструктуры, жилищного и инвестиционного потенциала. Реализация крупных проектов — от академгородка и IT-хаба в Конаеве до стадионов и спортивных комплексов в Семее и Жезказгане, а также развитие логистических и индустриальных зон — формирует новую экономическую и социальную основу этих городов.

Рынок недвижимости начал реагировать на эти изменения постепенно: вначале — через стабилизацию спроса, а затем — через рост цен и активности на первичном рынке. Наиболее заметная положительная динамика зафиксирована в Семее, где запуск ключевых объектов инфраструктуры совпал с оживлением как на первичном, так и на вторичном рынке. Конаев и Жезказган, в которых фаза активного строительства началась чуть позже, также демонстрируют устойчивые признаки роста, особенно в сегменте нового жилья.

Арендный рынок при этом служит чувствительным индикатором деловой и миграционной активности, отражая рост мобильности населения и спроса со стороны специалистов, приезжающих в связи с новыми проектами и рабочими местами.

В целом, статус областного центра оказывает ощутимое влияние на развитие рынка недвижимости — но этот эффект проявляется не одномоментно, а через комплексную реализацию инфраструктурных, социальных и инвестиционных инициатив. Именно наличие таких проектов становится базой для устойчивого роста и повышает долгосрочную привлекательность этих городов как для проживания, так и для вложений капитала.

Обращайтесь за экспертной аналитикой в Colliers Kazakhstan

Если вам нужна профессиональная помощь в оценке, управлении или инвестициях в недвижимость, обращайтесь в Colliers Kazakhstan. Colliers International является одним из лидеров в области коммерческой недвижимости и предлагает широкий спектр услуг, включая консультации, управление активами, инвестиции и оценку стоимости имущества. Наша компания уже более 20 лет оказываем профессиональные услуги в сфере недвижимости в Казахстане. По всем имеющимся вопросам звоните по телефону +7 (727) 296-40-64.