Рынок жилья в Казахстане за последние несколько лет претерпел значительные изменения, показав отражение глобальных и местных экономических тенденций. Начиная с устойчивого роста цен до 2022 года и заканчивая замедлением темпов роста в 2023 году, рынок продемонстрировал высокую волатильность и адаптивность к изменяющимся условиям. Данная статья подробно рассмотрит ключевые тенденции и динамику рынка жилья в Казахстане, анализируя как внешние, так и внутренние факторы, влияющие на его развитие.
Текущие тенденции и динамика рынка жилой недвижимости
На данный момент на рынке жилой недвижимости Казахстана наблюдаются изменении в нескольких ключевых тенденций и динамик. Особенно в таких больших городах республиканского значения как Астана и Алматы. Например вот изменения цен в г. Алматы:
Источник: Colliers Kazakhstan
С 2017 по 2022 год средние цены на жилье в Алматы как на первичном, так и на вторичном рынке продемонстрировали устойчивый рост. Это свидетельствует о высоком спросе на жилье и увеличении стоимости строительства.
В 2023 году на первичном рынке было зафиксировано снижение цен на 3%, в то время как на вторичном рынке цены выросли лишь на 2%. Это свидетельствует о стабилизации рынка и насыщении спроса.
Что касается рынка жилья в Астане, то мы видим, что динамика цен на первичном рынке характеризуется колебаниями, с падением в 2020 году (-4%) и наиболее значительным ростом в 2021 году (14%). В 2022 и 2023 годах темпы роста замедлились до 7% и 1% соответственно.
На вторичном рынке изменения более стабильны, хотя наблюдается резкий скачок в 2021 году на 35%, что значительно выше, чем на первичном рынке. В последующие годы темпы роста также замедлились до 4% и 3%.
Источник: Colliers Kazakhstan
В целом первичный рынок был более подвержен колебаниям, включая значительные скачки цен в 2020-2021 годах, что могло быть связано с усилением спроса на новостройки во время пандемии и последующим насыщением рынка. В 2023 году наблюдалось замедление роста, а в некоторых случаях и снижение цен, что может указывать на коррекцию после периода активного роста.
Анализ спроса и предложения
По данным Бюро национальной статистики АСПР РК в 2023 году наблюдается рекордный объем ввода жилья в эксплуатацию в г. Астана, который составил 3,8 млн. кв. м. Рост по сравнению с 2022 годом составил 61%. С 2017 по 2023 год среднегодовая динамика ввода жилья в эксплуатацию составляет 12%. С 2017 по 2023 год среднегодовая динамика ввода жилья в эксплуатацию в г. Алматы составляет 5%. Наблюдается стабилизация и складывается яркая картина предложении на рынке.
Источник: Colliers Kazakhstan
А что касается спроса на рынке, то по данным Бюро национальной статистики АСПР РК с 2017 по 2023 год среднегодовая динамика сделок купли-продажи в городе Алматы составила 12%, с резким ростом на 63% в 2021 году. Это указывает на улучшение рыночных условий, которые привели к увеличению количества сделок, в частности запуск программы снятия пенсионных накоплений. После этого произошло ужесточения этой же программы и последующее ожидаемое падение в 2022 и в 2023 году на 12% и 4% соответственно.
А в Астане динамика сделок купли-продаж за 2023 год показала снижение на 4% по сравнению с 2022 годом и достигла 63 тыс. сделок. С 2017 по 2023 год среднегодовая динамика сделок купли-продажи составила 10%.
Источник: Colliers Kazakhstan
По данным НБ РК объем ипотечного кредитования в Алматы 2023 год снизился по сравнению 2022 годом на 18%. Среднегодовая динамика объема ипотечного кредитования составила 32%, с рекордными показателями по выданным кредитам в 2021 и 2022 году, что связано с реализацией отложенного спроса, вызванной карантином, а также запуском льготных программ по ипотечному кредитованию, и запуском в 2021 году программы снятия пенсионных накоплений.
В Астане наблюдаем примерно такую же картину. Объем ипотечного кредитования в 2023 году снизился по сравнению с 2022 годом на 22%. Среднегодовая динамика роста за период с 2017 по 2023 год, составила 9%. В 2022–2023 годах произошло падение объема выданных ипотечных кредитов, в среднем на 30%, что связано с увеличением инфляции и увеличением базовой ставки.
Источник: Colliers Kazakhstan
В целом спрос на рынке жилья Казахстана демонстрирует волатильность, наблюдаются как значительные снижения, так и периоды роста.
Самые популярные районы для покупки жилья в крупных городах Казахстана
В Казахстане крупные города, такие как Астана, Алматы и Шымкент, являются основными центрами для покупки жилья. Рассмотрим наиболее популярные районы для приобретения недвижимости в этих городах:
Астана
Источник: Colliers Kazakhstan
Есильский район: Один из самых престижных районов, включающий административные здания, бизнес-центры и элитные жилые комплексы. Здесь находятся многие правительственные учреждения и международные организации. Средняя цена за квадратный метр в этом районе равна 505 610 тенге.
Алматинский район: Обладает развитой инфраструктурой, множеством парков и развлекательных центров. Здесь строится много новых жилых комплексов, привлекающих покупателей современным дизайном и удобствами. Цена начинается от 423 950 тенге за квадратный метр.
Сарыаркинский район: Расположен ближе к центру города, сочетает в себе старую и новую застройку. Пользуется популярностью благодаря удобному расположению и доступной цене на жилье, которая эквивалентна 365 235 тенге за квадратный метр.
Алматы
Источник: Colliers Kazakhstan
Медеуский район: Один из самых престижных районов города, расположенный в предгорьях Заилийского Алатау. Здесь находятся элитные жилые комплексы, дипломатические представительства и крупные бизнес-центры. Средняя цена за квадратный метр в этом районе равна 899 596 тенге.
Бостандыкский район: Обладает развитой инфраструктурой, хорошей экологией и множеством парков. Особо выделяется “Ботанический сад”, который является зеленым оазисом в центре Алматы. В районе много новых жилых комплексов и коттеджных поселков. Цена начинается от 811 289 тенге за квадратный метр.
Алмалинский район: Центральный район города, с развитой инфраструктурой и доступом к основным транспортным артериям. Здесь сосредоточены образовательные и медицинские учреждения, а также торговые центры и парки. Кроме того, в этом районе расположен так называемый “Золотой квадрат”. Средняя цена за квадратный метр в этом районе равна 659 513 тенге.
Шымкент
Источник: Colliers Kazakhstan
Аль-Фарабийский район: Центральный район города, где расположены основные административные и культурные объекты. Район привлекает покупателей благодаря развитой инфраструктуре и удобному расположению. Средняя цена за квадратный метр в этом районе равна 507 865 тенге.
Абайский район: Один из крупных районов, предлагающий разнообразные варианты жилья. Здесь находятся как старые, так и новые жилые комплексы, торговые и развлекательные центры. Цена начинается от 476 351 тенге за квадратный метр.
Енбекшинский район: Быстро развивающийся район с большим количеством новостроек. Привлекает покупателей доступными ценами и хорошей инфраструктурой. Желающие могут приобрести жилье по цене 474 465 тенге за квадратный метр.
Основные факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости в Казахстане
Рынок жилой недвижимости в Казахстане представляет собой сложный и динамичный сегмент, подверженный влиянию множества факторов. Чтобы лучше понять, что определяет его развитие, рассмотрим основные из них:
Финансовые факторы
Доступность ипотечного кредитования является ключевым фактором для покупателей жилья. Изменения в условиях кредитования, такие как изменение ставок или требований к заемщикам, могут существенно влиять на спрос. Так, нынешняя базовая ставка НБ РК составляет 14,25%, что является высоким показателем и напрямую влияет на показатель купли-продажи жилья в стране. На фоне снижения сделок купли-продажи падает и средняя цена за квадртаный метр, как на первичном, так и на вторичном рынке.
Экономические факторы
Одним из наиболее значимых факторов является состояние экономики страны и решения, которые принимает государство. Одним из таких решений является запуск программы снятия пенсионных накоплений в 2021, что существенно оживил рынок жилой недвижимости по стране (почти двухкратное увеличение количество купли-продажи). А последующее ужесточение критериев для снятия накоплений (существенно подняли порог достаточности) привело к падению некоторых параметров рынка, таких как средняя цена за квадратный метр.
Строительные факторы
Снижение цен на жильё также происходит из-за высокого ввода жилья в эксплуатацию. Когда в стране наблюдается высокий ввод жилья в эксплуатацию (в 2023 году в Астане этот параметр достиг 3 810 тысяч квадратных метров, введенных в эксплуатацию жилья, что является самым высоким показателем за последние годы), это означает, что на рынок поступает больше новых объектов недвижимости. Это создает избыток предложения на рынке. Избыток предложения приводит к тому, что конкуренция между продавцами за покупателей усиливается. В условиях, когда предложение превышает спрос, продавцы вынуждены снижать цены, чтобы привлечь покупателей и ускорить продажи. Это простой закон спроса и предложения.
Обращайтесь за экспертной аналитикой в Colliers Kazakhstan
Если вы хотите получить экспертную консультацию или аналитику по рынку жилой недвижимости в Казахстане, обращайтесь в Colliers Kazakhstan. Наша компания уже более 20 лет оказываем профессиональные услуги в сфере недвижимости в Казахстане. По всем имеющимся вопросам звоните по телефону +7 (727) 296-40-64.
