За последние несколько лет с введением новых норм градостроительного контроля в Алматы существенно изменились подходы к реализации различных проектов в недвижимости. В данной статье мы подробно разберём пять основных регламентов, которые в настоящее время определяют направление развития городской среды Алматы и формируют обновлённый архитектурный облик города.
Запрет на застройку горных склонов
Маслихат города Алматы 29 октября 2025 года подписал решение, согласно которому теперь вводится запрет на застройку горных склонов. Новые правила устанавливают предельную высотность зданий до трёх этажей на всей территории южнее Талгарского тракта, Восточной объездной дороги (ВОАД), проспекта Аль-Фараби, улицы Саина и улицы Жандосова.
Согласно документу, допустимые параметры строительства в этой зоне включают три этажа плюс цокольный уровень, с максимальной высотой до двенадцати метров до верха парапета. Исключение сделано только для объектов здравоохранения, образования, культуры и культовых сооружений, для которых установлен лимит до 25 метров. Эти меры направлены на минимизацию оползневых рисков, сохранение естественной аэрации и защиту уникального природного ландшафта Алматы.
Для рынка недвижимости это означает смену вектора развития целых районов. Девелоперы, владеющие участками в этой зоне, теперь ориентированы на реализацию проектов в формате малоэтажной застройки. Ограничение плотности застройки там также напрямую влияет на инвестиционные модели девелоперов.
Запрет на точечную застройку центра
В решении Маслихата от 25 декабря 2024 года были утверждены новые правила, согласно которым проектирование и строительство теперь осуществляется с учетом принципа сохранения исторически сложившейся городской среды. Регламент прямо запрещает уплотняющую застройку, включая размещение объектов капитального строительства в сложившихся жилых кварталах, если они создают дополнительную нагрузку на существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру. Исключение сделано только для объектов социального назначения, туристического кластера и подземных паркингов.
Для рынка недвижимости этот пункт означает существенное ограничение предложения в самых востребованных локациях города. Девелоперы больше не могут использовать свободные пятачки земли внутри дворов или между домами для возведения новых жилых комплексов. Теперь развитие центра возможно преимущественно через механизмы реновации ветхого жилья или комплексную реконструкцию целых кварталов, что требует от застройщиков гораздо больших инвестиций.
Обязательный дизайн-кода города
Также был введён обязательный дизайн-кода Алматы, утвержденный решением Маслихата от 29 декабря 2023 года. Этот регламент устанавливает жесткие стандарты оформления фасадов зданий, вывесок, входных групп и уличной мебели. Основная цель правил — это борьба с «визуальным шумом» и сохранение архитектурной целостности города. Теперь запрещено хаотичное размещение рекламы, использование несогласованных материалов отделки и закрытие декоративных элементов зданий баннерами.
Для рынка коммерческой недвижимости внедрение дизайн-кода означает необходимость дополнительных инвестиций в приведение объектов к единому стандарту. Собственники бизнес-центров и торговых площадей теперь обязаны согласовывать любые изменения внешнего облика, включая тип освещения и цветовые решения фасадов. В долгосрочной перспективе это повышает капитализацию объектов, так как эстетически привлекательная и упорядоченная городская среда увеличивает трафик и лояльность арендаторов, однако в краткосрочном периоде это требует пересмотра эксплуатационных бюджетов.
В качестве примера реализации этой нормы можно привести масштабную работу в Алмалинском районе в мае 2024 года, о которой сообщало издание Вечерний Алматы. В ходе мониторинговых мероприятий по торговым домам и магистральным улицам представителям бизнеса было выдано порядка 900 уведомлений о необходимости демонтажа рекламы, не соответствующей новым стандартам. Многие предприниматели самостоятельно заменили громоздкие световые короба на лаконичные объемные буквы, что наглядно демонстрирует переход города к более цивилизованным форматам оформления коммерческих пространств.
Ужесточение стандартов озеленения
Кроме этого, решением Маслихата от 17 января 2023 года были введены новые стандарты озеленения, согласно которым теперь девелоперы обязаны выделять не менее 20% площади участка под зеленый фонд. При этом критически важным изменением стало требование по использованию деревьев-крупномеров высотой от 3 метров и выше с развитой кроной, что исключает возможность формального выполнения норм за счет высадки мелких саженцев с низким процентом приживаемости.
Для рынка недвижимости это правило означает качественную трансформацию подхода к благоустройству территорий. Застройщики теперь вынуждены закладывать в бюджет не только закупку дорогостоящего посадочного материала, но и создание автоматических систем капельного орошения, без которых крупномеры не выживут в условиях городского климата. С точки зрения маркетинга, наличие полноценного взрослого ландшафта сразу после сдачи объекта повышает экологическую ценность жилых комплексов и напрямую влияет на темпы продаж.
Восстановление продуваемости города
Также важным является закон по восстановлению естественной продуваемости города, утверждённый решением Маслихата от 25 декабря 2024 года. Новые правила застройки запрещают возведение зданий, которые блокируют движение воздушных масс со стороны гор. Вдоль ключевых магистралей и русел рек теперь сохраняются «воздушные коридоры», позволяющие прохладному горному воздуху свободно циркулировать по всем районам города.
Для рынка недвижимости это означает введение жестких ограничений на высотность и плотность застройки вдоль основных проспектов, идущих с юга на север, таких как проспект Назарбаева, проспект Сейфуллина и улица Розыбакиева.
Эти регламенты наглядно показывают, Алматы переходит к более жёсткой и системной модели развития города — ограничиваются высотность и точечная застройка, усиливаются требования к облику, озеленению и продуваемости. Для рынка недвижимости это означает рост стоимости и сложности проектов.
