Нишевые форматы недвижимости набирают популярность по всему миру, предлагая новые виды жилья и отдыха для требовательной аудитории. Эти форматы включают специализированные жилые сообщества и туристические объекты, ориентированные на определённый образ жизни или интерес. Ниже перечислены ключевые направления нишевой недвижимости, которые демонстрируют рост глобального спроса:

Глобальная картина тут ясна: меняющийся образ жизни и ценности поколений формируют спрос на специализированные, нишевые сегменты недвижимости. Теперь рассмотрим, как эти тренды проявляются в Казахстане – стране с обширными просторами, богатой природой и растущим интересом к внутреннему туризму.

Нишевые проекты в Казахстане: от барнхаусов до глэмпинга

Казахстан не остался в стороне от мировых веяний. В последние годы по стране реализуются разнообразные нишевые проекты недвижимости – как жилые, так и туристические. Они охватывают и мегаполисы (Астана, Алматы), и живописные регионы (от гор Алматинской области до каньонов и озёр). Ниже мы рассмотрим конкретные примеры, иллюстрирующие развитие каждого сегмента.

Экопосёлки и барнхаус-деревни

Современные загородные дома в стиле «барнхаус» предлагают минималистичный дизайн с натуральными материалами, органично вписываясь в окружающую природу.

Казахстанские застройщики осваивают формат экопосёлков – небольших коттеджных городков в экологически чистых зонах, ориентированных на ценителей тишины и природы. Яркий пример – клубный экопоселок BarnVille под Алматы. Этот проект позиционируется как пространство для жизни, отдыха и инвестиций в гармонии с природой, сочетая современные комфортные дома и экологичный подход. BarnVille объединяет 44 загородных дома, выполненных в популярном сегодня стиле barnhouse – лаконичные одно и двухэтажные коттеджи с двускатными крышами, большими панорамными окнами и деревянной облицовкой фасадов. Посёлок расположен в предгорьях Алматинской области (Талгарский район), где из каждого двора открывается вид на горы.

Важно, что BarnVille акцентирует внимание на образе жизни своих жителей. По замыслу девелопера, это сообщество активных и креативных людей – предпринимателей, представителей IT и творческих индустрий – которых объединяют стремление к развитию и ценности экологичного минимализма. Здесь нет высоких заборов, общая территория благоустроена для совместного отдыха, что подчёркивает идею открытости и доверия в сообществе. При этом уровень комфорта не уступает городскому: каждому дому полагается земельный участок, подведены все инженерные коммуникации, охраняемая закрытая территория обеспечивает безопасность. Экопоселок демонстрирует, что нишевое загородное жильё в Казахстане может быть одновременно престижным, удобным и созидательно-осмысленным (как инвестиция в будущее поколения, по словам самих основателей BarnVille).

Помимо BarnVille, в окрестностях Алматы появляются и другие камерные проекты с экологическим позиционированием. Например, SmartVille – коттеджный городок всего из 16 вилл, расположенный в 10 км от Алматы, в предгорьях Тянь-Шаня. Он предлагает жителям чистый горный воздух и тишину природы при близости города: дорога до центра занимает около 25 минут. Девелопер подчёркивает, что SmartVille – «уникальный поселок» для тех, кто хочет наслаждаться видом на горы и одновременно иметь удобный доступ к городской инфраструктуре. Такие проекты свидетельствуют о зарождении рынка клубной загородной недвижимости бизнес-класса в Казахстане. Покупатели стремятся получить второй дом для семьи на природе или вовсе сменить городскую квартиру на жизнь в малоэтажном экологичном сообществе, не жертвуя комфортом.

Гольф-курорты: спорт и элитный отдых

Если экопоселки адресованы ценителям уединённой жизни на природе, то гольф-курорты – это ниша на стыке недвижимости и спортивного туризма, ориентированная на обеспеченную аудиторию. В Казахстане гольф остаётся относительно новым видом отдыха, однако уже имеются объекты международного уровня. В Алматинской области действуют два крупных поля для гольфа, открытых для широкой публики: Zhailyau Golf Resort и Nurtau Golf Club. Гольф-клуб «Жайляу» (Zhailyau) под Алматы открылся в 2006 году и сегодня располагает двумя чемпионскими полями по 18 лунок (пар 72). Этот комплекс на 82 гектарах включает не только сами поля, но и сопутствующую инфраструктуру для отдыха: ресторан, спа-центр, конференц-залы, тренажёрный зал, а также драйвинг-рейндж для тренировок. Живописное расположение на фоне Заилийского Алатау делает Жайляу одним из самых красивых гольф-курортов на постсоветском пространстве.

Второй алматинский клуб «Nurtau» – старейший в стране (открыт в 1996 г.). Первоначально это было 9-луночное поле, которое постепенно расширили до трёх полноценных полей (каждое также на 18 лунок, пар 72). Нуртау ориентируется на развитие культуры гольфа: при клубе работает детская академия, штат профессиональных тренеров, регулярно проводятся турниры и любительские мероприятия. Это показывает, что спрос на гольф и недвижимость рядом с полями хоть и нишевый, но растёт. Владение домом в гольф-клубе воспринимается как статус и возможность вести здоровый образ жизни. По данным Национального гольф-фонда США, стоимость домов на гольф-полях в среднем на 15% выше, чем аналогичной недвижимости вне их – в Казахстане тенденция схожа, хотя выбор пока ограничен.Кроме Алматинского региона, гольф-объекты развиваются и в других городах. В столице (Астана) создан Astana Golf Club, ставший одним из любимых мест отдыха для местных бизнесменов и экспатов. В Шымкенте и Актау также появлялись планы по строительству гольф-полей. Хотя гольф в Казахстане пока остаётся развлечением для немногих, наличие таких курортов повышает туристическую привлекательность страны. Иностранные гости, привыкшие к гольф-вакуциям, получают возможность сочетать визит в Казахстан с игрой на высококлассных полях, окружённых красивой природой. Для местных же инвесторов гольф-курорт – это долгосрочный проект, способный приносить доход от элитной недвижимости (клубные дома, виллы) и членских взносов. Можно ожидать, что по мере роста благосостояния населения и интереса к активному отдыху, ниша гольф-недвижимости будет расширяться.

Бум глэмпинга и экотуризма

Пример глэмпинг-размещения: купольные шатры на природе обеспечивают туристам близость к ландшафту без ущерба для комфорта. Внутренний туризм в Казахстане переживает подъём: за 2024 год число внутренних туристических поездок достигло 10,5 млн, что на 900 тысяч больше, чем годом ранее. На фоне такого роста интереса к путешествиям по стране бурно развивается глэмпинг – форматы комфортного кемпинга в живописных уголках. Если традиционно многие казахстанцы выезжали на природу с палатками или отдыхали на базах советского типа, то сейчас появляется альтернатива для более взыскательной публики. Глэмпинги предлагают уникальный опыт: ночёвку у подножия горы или на берегу каньона, но при этом спать не на каремате, а на мягкой кровати, иметь горячий душ и даже Wi-Fi.Особенно активно глэмпинги появляются в знаковых природных локациях. К примеру, в Чарынском национальном парке (Алматинская область) создан стационарный кемпинг Charyn Canyon Glamping (Charyn Camp). На плато над знаменитой Долиной Замков установлены несколько больших шатров (Юрт и сафари-тентов) с отоплением, мебелью и всеми необходимыми удобствами для проживания. Туристы могут провести ночь прямо под звёздным небом каньона, слушая шум реки, но не жертвуя комфортом – в шатрах есть электричество, тёплые постели, вода и т.д. Стоимость такого удовольствия составляет порядка 40-55 тыс. тенге в будни за двухместный шатёр. Дополнительно в Чарынском парке построены уютные кабины – небольшие домики из экологичных материалов, идеально вписанные в ландшафт каньона. Они оснащены кондиционером, собственным душем, электрочайником и даже Wi-Fi, предлагая «комфортное проживание с живописным видом на каньон». Таким образом, Чарынский каньон становится не просто экскурсионным объектом на один день, а точкой притяжения для многодневного «глэмпинг-туризма».

Другим направлением для развития глэмпингов стали горные озёра и курортные зоны. На побережье лечебного озера Алаколь предприниматели открывают эко-отели с элементами глэмпинга – устанавливают сборные домики и юрты с удобствами, откуда до воды несколько минут ходьбы. В Боровом (национальный парк Бурабай в Акмолинской области) действует Orbita Glamping – комплекс из семи сферических купольных домиков, каждый из которых назван именем планеты (Земля, Марс, Юпитер и т.д.). Эти стильные сферы расположены на опушке соснового леса и имеют панорамные окна, позволяющие любоваться звездным небом и озёрами Борабоя прямо из кровати. На территории Orbita Glamping созданы условия для разнообразного досуга: есть открытый бассейн, гамаки и качели, беседки для барбекю, телескоп для наблюдения за звёздами, даже небольшой кинотеатр под открытым небом. Подобные проекты совмещают идею единения с природой с развлечениями и комфортом, привлекательными для семей и молодёжи.

Вблизи крупных городов также появляются глэмпинг-парки выходного дня. В окрестностях Алматы, например, работают кемпинги Mount Glamp (в Аксайском ущелье) и Aglamp (Талгарский район). Первый предлагает сафари-тенты с потрясающим видом на горы и горную речку всего в 30 минутах езды от города. Второй сочетает разные типы размещения как A-frame домики с каминами, скандинавские коттеджи и палатки, и ориентирован на компании друзей и семьи с детьми (есть горки, верёвочный парк, прокат велосипедов). Для столицы актуальны глэмпинги в степных ландшафтах: так, в 120 км от Астаны открыт Scout Glamp, позиционирующийся как семейный парк с программами для детей, скалодромом и верёвочным городком. Все эти примеры свидетельствуют: в Казахстане буквально за 2-3 года глэмпинг из диковинки превратился в массовое увлечение туристов. Пандемия COVID-19 лишь усилила тренд: в условиях закрытых границ многие жители открыли для себя красоту родной страны и теперь готовы платить за комфортные условия отдыха на природе.

Отдельно стоит упомянуть кемпинги и экотропы в национальных парках. Государство через систему визит-центров (проекта Qazaq National Parks) также поддерживает развитие экологического туризма. В нацпарках Чарын, Алтын-Эмель, Иле-Алатау и др. обустраиваются официальные кемпинги, домики для туристов, прокладываются новые пешие маршруты. Таким образом, создаётся инфраструктура для привлечения организованных туристов в природные зоны. Совмещение усилий государства и бизнеса позволяет надеяться, что внутренний туризм продолжит расти двузначными темпами ежегодно, поддерживая спрос на глэмпинги, базовые лагеря и другие нестандартные форматы размещения.

Городские инновации: tiny houses

Наряду с загородными проектами, в самих городах Казахстана появляются новые форматы жилья, отвечающие меняющимся потребностям молодого поколения. Два примечательных тренда как мини-дома и коливинги пока делают первые шаги, но уже привлекают внимание инвесторов.

Mini и Tiny houses. Идея сверхкомпактного жилья дошла и до Казахстана: несколько стартапов предлагают модульные мини-дома, пригодные для круглогодичного проживания. К примеру, компания Faraday презентует линейку Tiny House ценой от ~10 млн тенге – это готовые дома площадью порядка 20-30 кв.м, полностью оборудованные для жизни. Их можно устанавливать на участке как гостевой домик, дачу или даже основное жильё для одного-двух человек. В Алматинской области в 2023 году реализован проект коттеджного городка Tiny Houses Панфилово – поселение из 20 мини-домов в Талгарском районе. Каждый дом – одноэтажный модуль с кухней, санузлом и спальней под крышей. Застройщик (Pine Hills Group, известный по BarnVille) позиционировал этот комплекс как доступное загородное жильё комфорт-класса, позволяющее уйти от городской суеты и ипотечного бремени на 20 лет, имея всё необходимое на небольшой площади. Принципы минимализма, экологичности и экономии, заложенные в движении tiny houses, начинают находить отклик у казахстанских покупателей, хотя пока это единичные случаи. Тем не менее, такие проекты показывают, что часть населения готова рассматривать «меньше квадратов – больше свободы» как жизненную философию.

Агротуризм: фермерские усадьбы и гастрономические маршруты

В стране с богатыми сельскохозяйственными традициями логично развивается и агротуризм – поездки горожан на фермы, в ауылы и крестьянские хозяйства с познавательными целями. Казахстанские энтузиасты, вдохновившись опытом Европы и соседних стран, начали создавать площадки, где можно прочувствовать прелесть деревенской жизни. Один из примеров – проект «Кен Дала» (в переводе с казахского «Бескрайняя степь»), основанный жительницей Астаны Меруерт Бижановой. Посетители «Кен Дала» приглашаются в настоящий сельский быт: им показывают работу на земле, ухаживание за скотом, дают попробовать самим подоить корову или собрать урожай. Большой упор сделан на гастрономию: гостей угощают свежими фермерскими продуктами, проводят мастер-классы по приготовлению национальных блюд. Казахстанские хозяйства вообще могут многое предложить любителям аутентичной еды: домашние сыры и айран, мёд с альпийских пасек, конину и кумыс, травяные чаи и даже локальное вино. Все это включается в агротуристические туры: с дегустациями, экскурсиями по фермам, участием в сезонных работах.Эксперты отмечают, что агротуризм в Казахстане находится только в начале пути, но имеет большой потенциал. Для иностранных туристов наша страна пока «неизведанная территория», и сельский туризм может стать мягким входом в её культуру и природу. Пожить пару дней в казахском ауле, покататься на лошади по степи, попробовать бешбармак за семейным столом – всё это даёт гостям незабываемый опыт, который сложно получить в городе. Уже сейчас фиксируется интерес со стороны зарубежных путешественников к таким турам, связанных с аутентичностью, гастрономией и знакомством с местными жителями. Для самих сельских сообществ развитие агротуризма – шанс повысить доходы: по предложенному в Мажилисе законопроекту, казахстанским фермерам планируют официально разрешить принимать гостей-туристов у себя на участках и создавать все условия для их размещения. Таким образом, агротуризм рассматривается на государственном уровне как точка роста. Соединяя в себе экологичность, поддержку локальной экономики и стремление людей к простым радостям, он вполне соответствует духу «новой роскоши» в путешествиях. В перспективе, Казахстан может и должен занять достойное место на карте агротуризма Евразии, учитывая масштаб сельских пространств и богатство традиций.

Факторы спроса: что  привлекает покупателей и инвесторов

Рост перечисленных нишевых сегментов недвижимости обусловлен сочетанием нескольких мотиваторов – как со стороны потребителей (покупателей жилья, туристов), так и со стороны девелоперов и инвесторов. Рассмотрим ключевые факторы, драйвящие спрос на такие проекты:

• Жажда уединения и качественной среды: Жители больших городов устали от суеты, стресса и экологических проблем мегаполиса. Желание иметь убежище на природе – будь то дачный экодом или возможность в любой момент поехать в тихое красивое место стало массовым. Нишевые форматы как раз предлагают уединение без полного отказа от комфорта. Например, покупатели BarnVille или SmartVille ценят тишину предгорий и чистый воздух вдали от трасс, а посетители глэмпингов наслаждаются звёздным небом и шумом леса, чего нет в городе. 
• Экологичность и здоровый образ жизни: Современные потребители, особенно миллениалы и поколение Z, гораздо больше внимания уделяют экологии и своему здоровью. Жить в эко-доме, построенном с использованием энергоэффективных технологий, иметь огород или просто быть ближе к естественной среде – модно и полезно. Экопоселки и агротуризм отвечают этому запросу: они предлагают более устойчивый образ жизни, возможность питаться натуральными продуктами, воспитывать детей ближе к природе. С маркетинговой точки зрения, лейбл «эко»повышает привлекательность проекта. Недаром в описаниях BarnVille подчёркивается гармония с природой и бережное отношение к ресурсам, а агротуры рекламируются как вклад в сохранение культуры и локальной экосистемы.
• Инвестиционная привлекательность: Нишевые сегменты недвижимости стали рассматриваться инвесторами как перспективные вложения. Причины разные. Во-первых, ограниченное предложение при растущем спросе ведёт к увеличению цен и доходности. Например, ранние инвесторы в глэмпинг-парки около популярных достопримечательностей уже сейчас имеют высокую загрузку и могут расширяться. Во-вторых, такие объекты часто дают премиальную аренду: сутки в глэмпинге стоят существенно дороже, чем в обычной туристической базе, а дом на гольф-курорте сдаётся дороже городской квартиры. В-третьих, государство в РК оказывает поддержку внутреннему туризму (инфраструктурные субсидии, реклама национальных парков и т.д.), что снижает риски для инвесторов. Многие обеспеченные граждане также покупают недвижимость в экопосёлках не только для собственного проживания, но и как актив, который будет дорожать и приносить дивиденды от аренды (этот момент прямо указан в концепции BarnVille и SmartVille).
• Изменение ценностей и поиск новых впечатлений: Молодое поколение потребителей ставит во главу угла опыт, а не владение. Отсюда популярность формата «жизнь как путешествие». Вместо одной большой квартиры в городе люди готовы пробовать разные варианты: летом пожить в tiny house у реки, зимой – снять коливинг в центре города поближе к работе, отпуск провести в горном глэмпинге. Нишевые сегменты дают уникальные впечатления и гибкость образа жизни. 

Подводя итог, нишевые сегменты недвижимости в Казахстане вышли из разряда экзотики и постепенно становятся важной частью рынка. Глобальные тренды – от гольф-посёлков до глэмпингов адаптируются под местные условия и находят своего потребителя. В стране, где за последние годы внутренний туризм вырос до рекордных показателей, а городское население ищет новые форматы жилья и отдыха, у таких проектов большое будущее. Разумеется, они остаются нишей и не заменят традиционное жильё или массовые гостиницы. Однако как «точки роста» и драйверы инноваций в отрасли недвижимости, эти сегменты крайне важны. Для Казахстана с его бескрайними просторами нишевая недвижимость – это ещё и шанс продемонстрировать уникальность территорий, привлечь туристов и инвесторов, разнообразить экономику регионов. Иными словами, грамотное развитие этих сегментов может принести выгоду как отдельным игрокам рынка, так и стране в целом, формируя её современный образ – сочетание богатой природы, комфортного проживания и инновационного мышления.

Обращайтесь в Colliers Kazakhstan

Если вы рассматриваете возможность запуска нишевого проекта: глэмпинга, экопосёлка, креативного кластера, гольф-курорта или любого другого формата альтернативной недвижимости, команда Colliers Kazakhstan готова стать вашим стратегическим партнёром на всех этапах реализации. По всем имеющимся вопросам звоните по телефону +7 (727) 296-40-64.