В последние годы рынок недвижимости в Казахстане демонстрирует устойчивый и заметный рост. По оценкам, общий объём рынка недвижимости в стране в 2024 году составит 0,93 трлн тенге, из которых примерно 0,28 трлн придётся на коммерческую недвижимость. Прогнозируется, что в 2025 году общий рынок вырастет до 0,99 трлн тенге, а к 2028 году достигнет 1,18 трлн, что свидетельствует о возрастающей роли отрасли в экономике страны.

Благоприятные внутренние условия — развитая логистическая инфраструктура, активная урбанизация и дефицит качественных коммерческих площадей — способствуют формированию динамичного рынка. Макроэкономические факторы, такие как рост ВВП, цифровизация бизнес-процессов и концентрация потребительского спроса в городских центрах, усиливают спрос на качественные офисы, торговые площади, склады и гостиничную инфраструктуру. При этом конкуренция на рынке усиливается, а дефицит вакантных качественных объектов подталкивает арендаторов и инвесторов к более точечному выбору.

На этом фоне коммерческая недвижимость становится не просто активом, а инструментом стратегического позиционирования бизнеса. В условиях растущего спроса и высокой конкуренции внимание инвесторов, арендаторов и девелоперов всё чаще сосредоточено не только на типе объекта, но и на его локации, что в свою очередь определяет не только уровень доходности, но и саму жизнеспособность проекта.

Важность локации: что нужно учитывать

Как говорится: «местоположение, местоположение и ещё раз местоположение» — это не просто клише, а проверенная временем формула в мире коммерческой недвижимости. Именно от локации зависит, будет ли объект работать на бизнес, или наоборот — тянуть его вниз.

При выборе места под магазин, ресторан, офис или логистический узел необходимо учитывать несколько критически важных параметров:

• Трафик и доступность. Пешеходный и автомобильный потоки, видимость с дороги, близость к остановкам, наличие парковки — всё это напрямую влияет на проходимость и рентабельность. Но важно оценивать не только численность потока, но и его структуру: кто эти люди, насколько они соответствуют вашей целевой аудитории.
• Инфраструктура района. Доступ к инженерным коммуникациям, благоустройство прилегающей территории, удобные подъездные пути, освещение и безопасность — всё это формирует комфорт среды как для арендатора, так и для конечного потребителя.
• Перспективы развития территории. Учитываются планы застройки, транспортные развязки, появление новых жилых массивов или деловых кластеров. Место, которое сегодня на периферии, через 3–5 лет может стать ядром деловой активности.
• Имидж и восприятие района. Есть локации, которые ассоциируются с престижем, стабильностью или определённой индустрией. И наоборот — некоторые районы могут вызывать настороженность у клиентов или инвесторов. Это особенно актуально в крупных городах Казахстана, где районная идентичность играет всё большую роль.
• Градостроительные и архитектурные ограничения. В исторических или регулируемых зонах может быть ограничено внешнее оформление, возможности перепланировки или рекламные конструкции. Эти нюансы важно учитывать заранее, чтобы не столкнуться с непредвиденными барьерами на стадии запуска.

Но даже если место кажется идеальным по всем вышеперечисленным параметрам, важно оценить ещё один аспект, без которого локация может не раскрыть своего потенциала, — это окружение. Бизнес не существует в вакууме. Его успех часто зависит от синергии с соседними объектами: магазинами, кафе, офисами, государственными учреждениями. Удачное соседство может обеспечить дополнительный поток клиентов и сформировать устойчивый трафик за счёт «площади притяжения».

Однако соседство с другими игроками рынка имеет и вторую сторону — конкуренцию. Она может как усилить позиции бизнеса, так и создать риски перегрева. 

Типичные ошибки при выборе локации

Однако даже при выборе локации, которая на первый взгляд кажется удачной, предприниматели нередко совершают ошибки, которые впоследствии отражаются на эффективности бизнеса и финансовых показателях. Ниже — ключевые просчёты, которых можно избежать, если подходить к процессу выбора локации на основе анализа и профессиональной консультации:

• Недооценка перспектив роста. Предприниматели часто ориентируются только на текущие потребности, не учитывая рост компании. Через год или два может понадобиться больше площади, и переезд будет сопряжён с издержками. Лучше заранее оценивать гибкость объекта и возможность масштабирования.
• Игнорирование сопутствующих расходов. Помимо аренды, объект часто требует затрат на коммунальные услуги, налоги, охрану, уборку, обслуживание общих зон. Невнимание к этим статьям расходов искажает реальную экономику проекта.
• Недостаточное внимание к парковке. Её нехватка может негативно сказаться на клиентском потоке и удобстве сотрудников. Особенно это важно для торговых точек и офисов.
• Проблемы с доступностью. Даже хорошо расположенное здание может быть неудобным изнутри: сложные входные группы, отсутствие лифтов, плохая навигация. Всё это влияет на впечатление клиентов и сотрудников.
• Ориентир только на низкую цену. Дешёвые объекты могут скрывать проблемы — слабую инфраструктуру, устаревшее здание или неудобную локацию. Важно оценивать не цену, а совокупную ценность.
• Отказ от профессиональной поддержки. Коммерческая недвижимость — это сложный рынок с множеством факторов. Опытные консультанты позволяют избежать типичных ошибок и получить объективную картину потенциала объекта.

Примеры успешного выбора локации

Aport Mall West был открыт в 2009 году на западной окраине Алматы. Выбор локации был обусловлен высокой плотностью населения в этом районе и отсутствием современных торговых центров. Близость к основным транспортным артериям обеспечила высокий трафик, а наличие свободной земли позволило реализовать масштабный проект. Сегодня Aport Mall West — один из самых посещаемых объектов в стране.

Aport Mall East, открывшийся в 2023 году, расположен на востоке города — в районе, где активно развивается жилая и транспортная инфраструктура. Застройщик принял решение на основе анализа демографии, трафика и потребительской активности, предсказав рост плотности населения в радиусе охвата. Это позволило привлечь арендаторов ещё до открытия объекта и обеспечить высокий стартовый поток посетителей.

В обоих случаях девелоперы опирались на экспертную аналитику и консалтинг от Colliers Kazakhstan, что позволило точно определить точки с наибольшим потенциалом развития. Эти проекты наглядно демонстрируют, как профессиональный подход к выбору места и стратегическое планирование формируют устойчивую коммерческую модель и долгосрочный успех.

Выбор оптимальной локации — это сложный и многогранный процесс, который требует глубокого анализа и точного понимания рыночных механизмов. Команда Colliers Kazakhstan располагает необходимыми знаниями и практическим опытом, чтобы сопровождать вас на каждом этапе. Для получения экспертной консультации или аналитической поддержки по рынку коммерческой недвижимости в Казахстане вы можете связаться с нами по телефону +7 (727) 296-40-64.

Обратитесь к нам, чтобы обеспечить успех вашего бизнеса с самого начала.