I. Введение

В последние годы на фоне урбанизации, роста цен на жилье и изменения образа жизни всё больше людей по всему миру выбирают коливинг как альтернативу традиционной аренде. Это формат коллективного проживания, сочетающий отдельные жилые модули, общие пространства и систему сопутствующих сервисов, нацеленный на повышение эффективности аренды и социальной интеграции.

Коливинг получил дополнительный импульс развития после пандемии COVID-19, в период распространения удалённого формата работы и гибких графиков. В новых условиях потребители стали уделять больше внимания не только функциональности жилья, но и наличию социальной среды, обеспечивающей условия для работы, общения и личностного развития. 

Для более точного понимания специфики формата, ниже приведено сопоставление коливинга с общежитиями, хостелами и традиционной арендой квартиры:

II. Исторический контекст и эволюция модели

Хотя термин «коливинг» вошёл в обиход сравнительно недавно, сама идея совместного проживания — далеко не новая. Ещё в XX веке в Советском Союзе существовали коммунальные квартиры, где несколько семей жили в отдельных комнатах, деля кухню и санузел. В США и Европе были кооперативные дома и студенческие общежития, где акцент делался не только на жильё, но и на совместное проживание. Современный коливинг развился на этой основе, но как самостоятельное явление сформировался только в начале 2010-х годов на волне роста урбанизации, цифровой занятости и изменений в структуре потребления жилья.

Факторы, повлиявшие на появление коливинга как нового продукта:

1. Цифровизация и удалённая работа. Рост фриланса, дистанционного формата работы и «цифровых кочевников» создал спрос на гибкое жильё.

Источник: Colliers Kazakhstan на основе данных Бюро национальной статистики РК

2. Изменение структуры семьи. Современная молодежь чаще откладывает вступление в брак, предпочитая сначала достичь определенных карьерных и личных целей.

3. Глобализация. Молодёжь легко переезжает из города в город, из страны в страну — и ищет понятный и доступный формат жилья.

4. Кризис доступности. В крупных городах купить или арендовать жильё становится всё дороже — особенно для молодого поколения. 

Первые профессиональные проекты коливинга появились в США и Европе в 2010-х годах. Одними из пионеров стали:

• WeLive* (США) — дочерняя компания WeWork (* закрылся в 2020);
• The Collective (Великобритания) — создавшая масштабный коливинг в Лондоне на 500+ человек;
• Zoku (Нидерланды) — гибрид отеля и коливинга для экспатов и креативных специалистов.

С 2020-х годов формат начал активно масштабироваться в Азии (Hmlet, lyf by Ascott), а также появляться в странах СНГ, включая Россию, Казахстан, Узбекистан.

III. Операционная модель коливинга

Коливинг представляет собой гибрид между жильём, гостиничным форматом и социально-ориентированным пространством. Формат организации зависит от целевой аудитории, локации и ценового сегмента, однако большинство проектов строятся по единому принципу: сочетание приватных жилых блоков, общих зон и набора встроенных сервисов.

Планировочные решения
Приватные блоки в коливингах варьируются по уровню комфорта и степени автономности. Базовый формат включает отдельную спальню площадью 10–18 м², зачастую с собственной ванной. В более развитых конфигурациях предлагаются студии с кухонной зоной. В премиум-сегменте возможно размещение в полноценной квартире с доступом к инфраструктуре и комьюнити-среде.

Общие зоны выполняют роль центров взаимодействия и совместного пользования. В стандартный набор входят кухни, столовые, лаунж-пространства, коворкинги, прачечные, склады и парковки. Некоторые проекты предлагают расширенную инфраструктуру: спортивные залы, террасы, кинотеатры, барбекю-зоны, комнаты для медитации и проведения мероприятий.

Функциональность коливинга дополняется сервисами, включающими регулярную уборку, техническое обслуживание, административную поддержку, а также мероприятия, направленные на укрепление сообщества. Именно интеграция жилой, социальной и сервисной составляющих отличает коливинг от традиционных форматов аренды.

IV. Экономическая модель коливинга

Коливинг – представляет собой прежде всего доходный формат недвижимости с сервисной моделью, в основе которого лежит высокая плотность размещения, активное управление и коммерциализация дополнительных услуг. Такой формат сочетает элементы гостиничного бизнеса и долгосрочной аренды, обеспечивая стабильный денежный поток и гибкость для владельца или управляющей компании.

1. Как зарабатывают операторы коливинга

Операторы коливингов формируют доход за счёт нескольких направлений. Основным источником выступает аренда жилых юнитов: благодаря высокой плотности размещения и стабильной загрузке, доход с квадратного метра, как правило, превышает показатели традиционного жилья. Дополнительную выручку обеспечивают сопутствующие сервисы — уборка, прачечная, аренда коворкингов, организация мероприятий и функционирование встроенных кафе. В ряде случаев коливинги ориентируются на корпоративных клиентов — ИТ-компании, стартапы и акселераторы, которые размещают в таких пространствах своих сотрудников. Ещё одним инструментом монетизации становится гибкое тарифное управление: часть помещений может сдаваться посуточно, по модели, приближенной к гостиничной.

2. Сравнение с классической арендой

Коливинг как модель аренды демонстрирует различные ценовые профили в зависимости от региона, однако во всех случаях характеризуется более высокой эффективностью использования пространства, что обеспечивает преимущество для собственника или оператора.

Поскольку на рынке Казахстана отсутствует достаточный объём статистических данных по стоимости и доходности коливингов, в рамках анализа используются более зрелые и репрезентативные рынки — США и страны Европы. Ниже представлено сравнительное распределение цен по основным форматам аренды:

США: цена за м² выше, но аренда — дешевле для жильца

• В пересчёте на квадратный метр стоимость проживания в коливинге может достигать $34–36/м², что на 40–50% выше, чем в обычной аренде ($24/м²). primior.com Но при этом абсолютная цена за аренду комнаты/юнита часто ниже, чем за целую квартиру: $1 000–1 200 в коливинге против $1 500–1 800 за студию noradarealestate.com.
• Жильцы платят меньше, но собственник/оператор получает больше дохода с того же здания — за счёт плотного зонирования, дробления на юниты и минимизации простоев.

Европа: цена за м² ниже, но модель — всё ещё прибыльная

• В ряде стран (например, Люксембург, Германия) стоимость проживания в коливинге на 20–50% ниже, чем в классической аренде The Citylifer. Это обусловлено социальной моделью, регулированием цен и поддержкой государства.
• Однако и здесь коливинг может быть более эффективен по совокупному доходу, если грамотно реализованы: плотность юнитов, дополнительные сервисы, высокая загрузка (occupancy 90%+).

Вывод

Для инвестора и владельца недвижимости коливинг — это способ зарабатывать больше:
даже если цена за квадратный метр ниже, общий доход с объекта выше, благодаря высокой плотности, высокой загрузке и возможности предоставления сервисов.

Коливинг превращает недвижимость из “площади” в “продукт” с дополнительной ценностью — это и есть ключ к его инвестиционной привлекательности.

VI. Международные и локальные кейсы

Мировой рынок коливингов начал формироваться около 10 лет назад. За это время появилось множество успешных моделей – от массовых недорогих решений до lifestyle-форматов с клубной атмосферой. Ниже – обзор ключевых игроков.

1. США

Рынок коливингов в США сформировался как ответ на растущую стоимость аренды в мегаполисах, изменение структуры домохозяйств и рост числа удалённых специалистов. Особую активность в сегменте показывают Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Чикаго и Сиэтл, где плотность населения и стоимость жилья стимулируют спрос на гибкие форматы проживания.

На рынке действует несколько устойчивых операторов. Среди них — Common, присутствующий в более чем 10 городах и предлагающий полностью меблированные юниты с возможностью краткосрочной аренды. В 2023 году компания объединилась с европейским оператором Habyt, что позволило создать крупнейшую международную платформу в сегменте. Также активно развиваются Tripalink, ориентированный на студентов и молодых специалистов, и Cohabs, начавший экспансию из Европы и адаптировавший формат дизайнерских домов для городов Восточного побережья США.

2. Европа

В Европе коливинги стали частью стратегии устойчивого градостроительства, решения вопросов урбанистической плотности и развития гибкой арендной инфраструктуры. Рынки Великобритании, Германии, Франции, Испании и Португалии демонстрируют высокий уровень зрелости и разнообразие моделей: от краткосрочного размещения до комплексных community-oriented пространств.

Одним из самых масштабных кейсов стал лондонский проект The Collective, в рамках которого были реализованы крупные объекты на 500+ резидентов с расширенной инфраструктурой. После банкротства компании интерес к формату не снизился — наоборот, появились новые операторы, такие как Habyt, предлагающий подписочные модели проживания в 20+ городах Европы. Сегмент digital nomads активно развивают Outsite и Selina, совмещая аренду, коворкинг и лайфстайл-сервисы.

3. Азия

В азиатском регионе спрос на коливинги обусловлен высокой плотностью населения, ростом среднего класса и увеличением мобильности специалистов. Особенно активно формат развивается в Сингапуре, Японии, Гонконге и на популярных туристических направлениях Юго-Восточной Азии.

Крупные девелоперы интегрируют коливинг в свои mixed-use проекты. Так, lyf by Ascott, входящий в структуру CapitaLand, реализует гибридные форматы жилья в крупнейших городах региона. Hmletориентирован на молодую профессиональную аудиторию и предлагает различные модели размещения с подписочным доступом. Для цифровых кочевников работают проекты Outpost — размещённые в туристических кластерах (Бали, Шри-Ланка) и сочетающие жилую, рабочую и событийную среду.

4. Казахстан и СНГ

Казахстан

Коливинг как явление находится на ранней стадии. В Алматы появляются отдельные пилотные проекты, но массового внедрения пока нет. Главные барьеры — отсутствие устойчивых операционных моделей, неразвитый рынок управляющих компаний, а также культурные стереотипы в отношении совместного проживания.

На текущий момент одним из действующих примеров является коливинг “КамИн”, ориентированный преимущественно на специалистов в сфере информационных технологий и цифровых профессий.

Россия и страны СНГ

Рынок коливингов в России находится на стадии становления и концентрируется преимущественно в крупных городах — Москве и Санкт-Петербурге.

Одним из заметных проектов является коливинг Colife: оператор предлагает аренду меблированных комнат с управлением через мобильное приложение, зонированные пространства для работы и отдыха, а также регулярные мероприятия для резидентов.

В других странах СНГ коливинг также находится на раннем этапе развития. Потенциал наблюдается в Узбекистане, где растёт спрос на временное, а также в Грузии — среди цифровых кочевников и экспатов. Основными ограничениями остаются отсутствие профильных операторов, правовая неопределённость и ограниченная платежеспособность целевой аудитории.

IX. Заключение

Коливинг — это не просто новый формат аренды, а адаптивная модель городской жизни, отражающая потребности мобильных профессионалов, цифровых кочевников и молодых специалистов. Он объединяет жильё, сервисы и сообщество в одном продукте, предлагая гибкость, доступность и комфорт.

Несмотря на барьеры — от слабой регуляции до стереотипов — формат обладает высоким потенциалом. В условиях урбанизации, дефицита жилья и роста ИТ-сектора, коливинги могут занять устойчивую нишу и стать частью стратегического девелопмента, особенно в таких городах, как Алматы и Астана. Успех будет зависеть от локализации модели, качества управления и понимания потребностей аудитории.

Обращайтесь за экспертной аналитикой в Colliers Kazakhstan

Если вам нужна профессиональная помощь в оценке, управлении или инвестициях в недвижимость, обращайтесь в Colliers Kazakhstan. Colliers International является одним из лидеров в области коммерческой недвижимости и предлагает широкий спектр услуг, включая консультации, управление активами, инвестиции и оценку стоимости имущества. Наша компания уже более 20 лет оказываем профессиональные услуги в сфере недвижимости в Казахстане. По всем имеющимся вопросам звоните по телефону +7 (727) 296-40-64.