Как и в жилой недвижимости, офисная недвижимость имеет свою классификацию. В отличие от жилой недвижимости, классификация офисных зданий имеет градацию от С до A.

На класс офисного здания влияет много факторов, от местоположения здания до системы управления зданием. Во многих постсоветских странах принято принимать, что любые новые высокие здания, со стеклянным фасадом и красивым интерьером сразу имеют статус класса А, но на самом деле, существует набор конкретных фактов, которыми должны быть наполнены здания, по которым можно корректно классифицировать офисное здание.

Colliers является международным консультантом, который имеет опыт работы на развитых рынках. Для развивающихся рынков Средней Азии были разработаны специальные стандарты оценки, с применением оценки здания класса A+, A, B+ и B. Мы не оцениваем здания класса С, так как объем зданий, обеспечивающих базовые нужды очень большой и оценивать их не имеет смысла.

Оценка класса здания производится по 7 основным блокам, каждый из которых имеет набор определенных стандартов:

1. Местоположение здания
2. Конструктивные особенности здания
3. Инженерные системы здания
4. Управление зданием и клиентский сервис
5. Форма собственности
6. Сертификация здания по «зеленым стандартам»
7. Паркинг

Как различают офисы по классам

Данная классификация была разработана для развивающихся рынков офисной недвижимости среднеазиатских республик (Казахстан, Узбекистан, Кыргызстан) в соответствии с международными стандартами и его основная цель – способствовать развитию этого рынка.

Ссылка на скачивание классификации офисных зданий Colliers

Важность правильного выбора офисного помещения для бизнеса

Как можно заметить из классификации, существует много критериев оценки здания, которые влияют на бизнес-процессы, имидж, комфорт сотрудников и клиентов каждой компании.

Исходя из потребностей каждой отельной компании, можно определить какой класс здания больше ей подходит.

Большую часть времени мы проводим на рабочем месте, и очень важно его проводить в комфортных условиях. Все критерии так или иначе влияют на продуктивность сотрудников и вследствие на доходы собственника.

Конечно, стоимость аренды квадратного метра офиса класса А выше, чем в зданиях классом ниже, но положительный эффект на бизнес в целом можно оценить уже на первых этапах:

• Повышается имидж компании, которая базируется в БЦ класса А. (Местоположение здания, удобные подъездные пути, наличие организованной парковочной зоны, хорошее соседство)
• Эффективность помещения, не требующая аренды большой площади. (Отсутствие несущих перегородок, достаточное количество естественного освещения)
• Развитая инфраструктура здания, которая также позволяет сократить расходы на аренду дополнительных площадей (кухня, конференс-залы, аренда гибкого рабочего места)
• Технологичность здания (продвинутая пожарная безопасность, система контроля доступа, источники бесперебойного электропитания, продвинутая система вентиляции отопления и кондиционирования, позволяющая регулировать температурный режим в каждом помещения в любое время года)
• Клиентский сервис – организованная зона ресепшн с уютным местом для ожидания и проведения встреч, прием корреспонденции, техническое обслуживание офисных помещений службой эксплуатации здания.

Примеры новых бизнес-центров в разных классах

Бизнес-центр класса «A» – Esentai Tower

Источник: logovo.kz

Комплекс Esentai, можно разделить на 3 основных блока:

1. Торговый центр «Esentai Mall»
2. Жилые апартаменты «Esentai Apartments»
3. Башня «Esentai Tower» состоящее из офисов, гостиницы с мировым брендом «The Ritz Carlton», премиальных апартаментов под управлением «The Ritz Carlton»

Нужно отметить, что это один из самых дорогих проектов в городе Алматы, который имеет свою собственную независимую инфраструктуру. Помимо строительства комплекса, девелопер предусмотрел удобные подъездные пути и построил подземный тоннель для заезда автомобилей с западной, и восточной стороны.

Esentai Tower располагается в деловом центре города, у набережной реки с Есентай. Здание обладает сертификацией по «зеленым стандартам» LEED Silver – Руководство по энергетическому и экологическому проектированию ( Leadership in Energy and Environmental Design, LEED) — добровольная система сертификации зданий, относящихся к зелёному строительству, разработанная в 1998 году «Американским советом по зелёным зданиям» для оценки энергоэффективности и экологичности проектов устойчивого развития. 

Источник: галерея проектов Colliers Kazakhstan

Если обратить на план этажа, можно заметить отсутствие несущих стен, минимальное количество несущих колон, позволяющих осуществить любые дизайнерские идеи. Глубина (расстояние от фасада до ядра здания) не более 12 метров, что позволяет поступлению достаточного количества естественного освещения.

Наличие достаточного количества технических помещений в ядре здания (пассажирские лифты, грузовые лифты, сан узлы, серверные комнаты, эвакуационные лестницы позволяет эффективно разместить рабочие места без потери площадей на общие зоны). В здании предусмотрена 4-трубная система кондиционирования, отопления и вентиляции (HVAC), обеспечивающая качественный воздухообмен в офисных помещениях из расчета 50 м3/час на 8м2 и возможность регулировки температурного режима в любое время года. Наличие фальшпола позволяет осуществлять прокладку коммуникаций под напольным покрытием и в случае необходимости перемещать их в другую часть офиса, без серьезных временных и финансовых затрат.

Высота потолка в чистовой отделке 3,2 метра, что делает офис более светлым и комфортным. Мы отмечаем, что девелоперы при строительстве БЦ Класса А должны учитывать не только конструктивные особенности, инженерное оснащение, местоположение и инфраструктуру, а также уделять особое внимание техническому управлению здания и клиентскому сервису.

Все эти критерии влияют на класс, имидж и доход от сдачи в аренду объекта недвижимости.

Бизнес-центр класса «B+» Abylai Khan Plaza

Источник: www.trillini.com

Комплекс Абылай Хан Плаза также состоит из нескольких сегментов:

1. Офисный блок
2. Торговая галлерея
3. Отель международной сети «Mercur»
4. Сервисные апартаменты

Абылай Хан Плаза располагается в историческом центре города в «Золотом квадрате» Алматы.

Если оценивать объекты только с точки зрения местоположения и инфраструктуры и сервиса, данный объект также можно отнести к классу А, но именно инженерные характеристики и конструктив объекта играют важную роль в оценке класса здания.

Если говорить об этом подробнее, объект не обладает базовой 2-трубной системой отопления и кондиционирования. Высотка потолка в чистовой отделке 2,8 метров, отсутствие фальшпола, обеспеченность парковочными местами 1 место на 100 кв.м. арендуемой площади, без наличия альтернативного паркинга по близости.

Конечно, для кого-то может показаться, базовые характеристики удовлетворяют потребности арендаторов, но такие факторы влияют на систему оценки любого объекта.

Из плюсов можно отметить профессиональный менеджмент, который предоставляет объект, так как им управляет международная управляющая компания Renco Property, развитая инфраструктура района и то, что в одном комплексе имеется все для организации бизнеса. (Отель, апартаменты, фитнес, конференц-зал, кафетерий, ресторан, торговый центр)

Если обратить внимание на типовой план этажа, можно заметить наличие большого количества несущих колонн, шаг которых в некоторых меньше 6 метров, что влияет на возможности размещения рабочих мест между ними.

Источник: галерея проектов Colliers Kazakhstan

Бизнес-центр класса «B» Almaty Towers

Источник: marden.kz

Бизнес-центр Almaty Towers располагается в географическом центре города Алматы, в 5 минутах ходьбы от станции метро и имеет ряд преимуществ и недостатков.

Комплекс состоит из двух офисных блоков и стилобата, в котором расположены коворкинг, кафе-рестораны, и спортивно-развлекательный клуб.

Из преимуществ можно отметить местоположение и инфраструктуру в округе. Основной недостаток – перегруженность парковки, сложные подъездные пути. децентрализованная система управления комплексом, у которого несколько владельцев.

Если говорить о конструктиве объекта, можно отметить не самую эффективную планировку этажа. Как можно заметить на плане, 40% этажа используется не эффективно. 20% этажа занимают лифтовые шахты, эвакуационные лестницы и балкон. Остальные 20% занимают коридоры и вспомогательные помещения. При условии того, что арендодатель в большинстве случаев сдает по общей площади этажа и 40% этой площади – вспомогательные помещения, то эффективная арендная ставка данного помещения на 40% больше.

Источник: галерея проектов Colliers Kazakhstan

Обращайтесь за экспертной помощью в Colliers Kazakhstan

Colliers уже более 20 лет работает в Казахстане. Наша команда постоянно анализирует рынок офисной недвижимости, следит за всеми обновлениями и трендами.

Специалисты Colliers Kazakhstan помогут вам разработать корректную стратегию при проектировании и строительстве офисного здания или выборе офисного помещения в аренду или покупку. По всем вопросам звоните по телефону +7 (727) 296-40-64.