Казахстан – крупнейшая экономика Центральной Азии, которая сегодня уверенно привлекает иностранных инвесторов благодаря стабильной политической ситуации, открытости к капиталу и развивающемуся рынку недвижимости. Государство активно стимулирует приток инвестиций, создавая благоприятные условия, в том числе за счёт налоговых льгот, цифровизации государственных услуг и прозрачных процедур регистрации прав собственности.

Однако, несмотря на привлекательность рынка, процесс приобретения недвижимости в Казахстане для иностранных граждан имеет ряд особенностей. В нашей статье мы подробно разберём, какие нюансы стоит учитывать и с какими сложностями можно столкнуться на практике.

Почему Казахстан привлекает инвесторов

В Казахстане сформирована прозрачная и предсказуемая правовая среда, которая обеспечивает:

• приобретение недвижимости с гарантированным правом собственности;
• законное и защищённое инвестирование в бизнес и земельные участки;
• оформление долгосрочного вида на жительство для иностранных граждан.

В 2025 году государство обновило правила, сделав процесс ещё прозрачнее. Появилась новая программа – инвесторская виза категории A6 , или, как её часто называют, Kazakhstan Golden Visa.

Если вы инвестируете от 300 000 долларов США в экономику Казахстана (например, в уставной капитал компании или в местные эмиссионные ценные бумаги), вы получаете возможность оформить вид на жительство сроком до 10 лет. Данная виза – это реальный инструмент для тех, кто хочет связать свой капитал с развивающимся рынком Центральной Азии.

Кто может покупать недвижимость в Казахстане

В соответствии со статьей 9 Закона Республики Казахстан «О правовом положении иностранцев», иностранные граждане, имеющие вид на жительство (ВНЖ), вправе приобретать жилую и коммерческую недвижимость на территории страны. Иностранцы без ВНЖ не могут оформить недвижимость на свое имя, и в регистрации такой сделки будет отказано. Таким образом, для покупки жилья иностранцу необходимо получить вид на жительство.

Альтернативный вариант – оформление недвижимости через юридическое лицо, зарегистрированное в Казахстане. Иностранные инвесторы могут учредить компанию в форме товарищества с ограниченной ответственностью (ТОО) и выступать её единственным учредителем. Деятельность таких товариществ регулируется Гражданским кодексом Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года № 268-XII  и Предпринимательским кодексом Республики Казахстан от 29 октября 2015 года № 375-V, которые не устанавливают ограничений по гражданству учредителей ТОО и закрепляют равенство прав и защиту отечественных и иностранных инвесторов (статьи 3, 275, 276 ПК РК). Такое юридическое лицо может приобретать жилую и коммерческую недвижимость на территории Казахстана независимо от наличия у его учредителя вида на жительство. Для регистрации компании иностранному гражданину необходимо получить визу категории С5 (бизнес-иммигрант), за исключением граждан государств ЕАЭС и ряда стран СНГ, которым достаточно разрешения на временное пребывание.

Ограничения на владение земельных участков

Казахстанское законодательство четко разграничивает права иностранных граждан и юридических лиц в отношении земли. Согласно статье 23 Земельного кодекса Республики Казахстан, иностранцы и иностранные компании могут владеть земельными участками только под зданиями, сооружениями или объектами, уже находящимися в их собственности, а также земельными участками, предназначенными для обслуживания таких объектов. При этом сельскохозяйственные земли не могут находиться в собственности иностранцев – их разрешается брать только в аренду на срок до десяти лет. Пункт 5 статьи 37 Земельного кодекса также запрещает предоставление иностранцам права постоянного землепользования, а пункт 2 статьи 34 устанавливает, что иностранные землепользователи могут владеть землей исключительно на правах временной аренды.

Другими словами, иностранец может законно владеть зданием, квартирой, офисом или складом, но не может купить участок сельскохозяйственного значения, на котором расположен объект. В таких случаях используется модель аренды земли у государства с регистрацией соответствующего договора в кадастровом реестре.

Пошаговое руководство по сделке

1. Определение формы владения

• Физическое лицо с видом на жительство
• Юридическое лицо (ТОО) с иностранным участием
• Объект без земли с арендой участка
• Владение через получение инвесторской визы A6

Все эти варианты являются законными, однако требуют различного набора документов и юридического оформления.

2. Проверка объекта недвижимости

На этом этапе необходимо запросить выписку из Государственного реестра прав на недвижимость (через портал egov.kz), чтобы убедиться в наличии законного собственника и отсутствии арестов, залогов, судебных споров или обременений. Также важно проверить назначение земельного участка – жилое, коммерческое или иное, поскольку покупка объекта, расположенного на сельхозземле, для иностранца недопустима. Рекомендуется получить технический паспорт объекта, акт ввода в эксплуатацию и при необходимости заказать независимую оценку недвижимости.

3. Подготовка документов

Покупатель предоставляет нотариально переведенный паспорт, индивидуальный идентификационный номер (ИИН), вид на жительство или документы о регистрации ТОО, а также банковские подтверждения источника средств. Продавец должен представить правоустанавливающие документы, технический паспорт и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и налогам.

4. Заключение договора купли-продажи

Договор заключается в письменной форме и, как правило, удостоверяется у нотариуса. В договоре указываются сведения о сторонах, кадастровый номер и адрес объекта, цена, порядок расчетов и срок передачи недвижимости. Нотариальное удостоверение сделки обязательно, если в ней участвует иностранный гражданин или представитель по доверенности.

5. Проведение расчетов

Рекомендуется открыть счет в казахстанском банке и осуществлять оплату официальным переводом, указывая назначение платежа – «покупка недвижимости». В соответствии со статьей 14 Закона Республики Казахстан «О валютном регулировании и валютном контроле» от 2 июля 2018 года № 167-VI, валютные операции по движению капитала, включая приобретение недвижимости, подлежат учетной регистрации в уполномоченном банке при превышении установленных пороговых значений. Банки Казахстана также обязаны проверять происхождение средств в рамках законодательства о противодействии отмыванию доходов (AML-процедуры).

6. Регистрация права собственности

Сделать это можно через портал egov.kz или в Центре обслуживания населения (ЦОН). Пакет документов включает нотариально заверенный договор, акт приема-передачи, квитанцию об оплате государственной пошлины (0,1% от суммы сделки) и документы, удостоверяющие личность или регистрацию компании. Срок регистрации обычно составляет от трех до пяти рабочих дней, после чего покупатель получает выписку из государственного реестра прав собственности.

7. Налоговый учёт и последующие обязательства

Владельцу необходимо ежегодно уплачивать налог на имущество (от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости). Если недвижимость сдается в аренду, доход облагается налогом в размере от 1%, в зависимости от вида налогообложения. 

Финансовые аспекты и перевод средств

Для перевода средств из-за рубежа можно использовать международные банковские переводы (SWIFT). Банки Республики Казахстан вправе запрашивать документы, подтверждающие происхождение средств, и сведения о цели платежа. Для вывода прибыли от аренды или продажи объекта рекомендуется заранее оформить инвестиционный контракт либо зарегистрировать валютную операцию, чтобы упростить репатриацию капитала.

Советы по безопасности при покупке недвижимости

Перед заключением сделки необходимо проверить все данные об объекте на официальных ресурсах egov.kz и adilet.zan.kz. Не рекомендуется перечислять деньги до нотариального удостоверения договора. Все расчеты должны проводиться через официальный банковский счет в Казахстане. Важно убедиться, что агентство недвижимости и нотариус имеют государственную лицензию. Если покупка совершается через юридическое лицо, необходимо своевременно обновлять бухгалтерскую отчетность и налоговые декларации.

Заключение

Иностранный инвестор может законно приобрести недвижимость в Казахстане несколькими способами: лично при наличии вида на жительство, через регистрацию юридического лица (ТОО) с иностранным капиталом или в рамках инвестиционной программы «Golden Visa» (инвесторская виза категории A6). При этом покупка сельскохозяйственных земель остается ограниченной, но владение жилыми и коммерческими объектами разрешено при соблюдении визовых и налоговых требований.

Благодаря цифровым государственным сервисам, прозрачной налоговой системе и правовой защите инвестиций Казахстан остается одним из самых доступных и безопасных рынков для иностранных покупателей недвижимости в Евразии.