В 2026 году на рынке недвижимости Казахстана стало меньше предсказуемости, что заметно по различным признакам. В этой статье мы разберём пять самых значимых причин, которые создают высокую неопределённость.
1. Изменение привычек покупателей
Первая причина – это активное развитие цифровой коммерции в Казахстане. Оно заставляет пересмотреть подход к коммерческой недвижимости, потому что часть продаж и сервисов переносится в онлайн, меняется путь покупателя от выбора до получения товара, а вместе с этим меняются требования к торговым и офисным пространствам, а также складской инфраструктуре.
Для ритейла это означает, что становится сложнее заранее прогнозировать, какие форматы будут наиболее устойчивыми в конкретной локации и какой состав арендаторов даст стабильный результат. Для офисов это отражается в том, что компании чаще уточняют, какие функции должны быть в офисе, и как будет организована работа команд, включая требования к планировке и условиям аренды. Для складов и логистики развитие онлайн-каналов повышает внимание к скорости обработки и доставки, что может влиять на выбор локаций и форматов объектов.
2. Конкуренция между реальными активами и финансовыми инструментами
Вторая причина – конкуренция между реальными активами и финансовыми инструментами. В 2026 году высокая доходность альтернативных способов размещения капитала снижает интерес к инвестиционным сделкам как в жилой, так и в коммерческой недвижимости Казахстана.
Это не означает, что недвижимость перестаёт рассматриваться как инвестиционный актив. Однако в текущих условиях инвесторы чаще сопоставляют ожидаемую доходность, сроки и ликвидность разных инструментов. Из-за этого решения по покупке объектов принимаются более избирательно и обычно требуют более детального расчёта экономики сделки.
В результате инвестиционный спрос становится менее равномерным. Он концентрируется на объектах с понятной моделью дохода и прогнозируемым денежным потоком. Проекты с менее прозрачной экономикой или с длинным горизонтом окупаемости могут встречать более осторожное отношение со стороны капитала. Такое перераспределение внимания инвесторов и создаёт дополнительную неопределённость на рынке недвижимости в 2026 году.
3. Критический дефицит квалифицированных трудовых ресурсов
Третьей причиной является критический дефицит квалифицированных трудовых ресурсов в строительной отрасли. В 2026 году этот вопрос уже имеет практическое влияние на рынок недвижимости Казахстана и напрямую отражается на сроках и стоимости реализации проектов.
Проблема подтверждается на государственном уровне. По данным Центра трудовых ресурсов, в период до 2030 года в Казахстане прогнозируется нехватка более 200 тыс. квалифицированных специалистов в строительной отрасли. Премьер-министр Олжас Бектенов отметил, что дефицит кадров ощущается уже сейчас. Это означает, что рынок сталкивается не с отложенным риском, а с текущим ограничением ресурсов.
Нехватка специалистов приводит к росту фонда оплаты труда и удорожанию подрядных работ. Одновременно увеличиваются сроки строительства, так как девелоперам сложнее формировать устойчивые команды и выдерживать первоначальные графики. Этот фактор затрагивает все типы объектов — от жилых комплексов до складских и крупных индустриальных парков. В результате неопределённость усиливается как в части бюджетов проектов, так и в части сроков их реализации.
4. Реагирование на изменения в регуляторной базе
Четвёртая причина – это реагирование на изменения в регуляторной базе. В 2026 году трансформация налогового законодательства и обновление градостроительных требований становятся важной причиной, по которой девелоперам и инвесторам сложнее заранее фиксировать экономику проектов в жилье и коммерческой недвижимости.
Со стороны налогов важное нововведение — повышение ставки НДС до 16% с 1 января 2026 года. Это влияет на расчёты по договорам, закупкам и услугам подрядчиков, а значит, требует пересмотра бюджетов и финансовых моделей, особенно в проектах с длительным циклом реализации.
Со стороны регулирования отрасли в 2026 году также вступают в силу изменения, связанные с новым Строительным кодексом, который вводится в действие с 1 июля 2026 года. В числе заявленных нововведений — усиление требований к градостроительным проектам, включая обязательность экспертизы, что добавляет новые этапы проверки и может влиять на сроки подготовки и согласований.
5. Сложности с получением кредитов
И, наконец, пятая причина – это сложности с получением кредитов и сохранение высокой стоимости заёмных средств. В 2026 году именно этот фактор оказывает наиболее заметное влияние на рынок недвижимости Казахстана и напрямую отражается на активности как в жилом, так и в коммерческом сегментах.
В сегменте жилья высокая стоимость заёмного финансирования сдерживает спрос, особенно со стороны покупателей, для которых ипотека является ключевым инструментом покупки. При росте ежемесячных платежей часть потенциальных сделок откладывается, а решения о покупке принимаются дольше и после более детального расчёта бюджета.
В коммерческой недвижимости эффект проявляется через поведение бизнеса. Высокая стоимость кредитов снижает готовность компаний инвестировать в строительство новых объектов и расширение существующих площадей. Это касается торговых помещений, складов и офисов, где капитальные затраты и долгий срок окупаемости делают стоимость денег критически важным параметром. В результате спрос на аренду и строительство становится более осторожным, а проекты чаще пересматриваются по масштабу и срокам.
Эти причины наглядно показывают, почему рынок недвижимости Казахстана находится в фазе высокой неопределённости. В 2026 году решения по сделкам и проектам чаще требуют более детальных расчётов и проверки допущений, чем в другие периоды, поэтому возрастает ценность прозрачных финансовых моделей, реалистичных сроков и понятных концепций объектов.
Обращайтесь за экспертной помощью в Colliers Kazakhstan
Если вас интересует аналитика по рынку недвижимости Казахстана, обращайтесь в Colliers Kazakhstan. Наша компания уже более 25 лет оказывает профессиональные услуги в сфере недвижимости в Казахстане. По всем имеющимся вопросам звоните по телефону+7 (727) 296 40 64.
