История складской недвижимости в Казахстане берёт своё начало в советский период, когда сфера логистики подчинялась централизованной плановой экономике. Склады строились преимущественно по унифицированным проектам и предназначались для нужд госрезерва, сельского хозяйства и крупных промышленных предприятий. Объекты того времени не отвечали требованиям энергоэффективности, климатического контроля или транспортной доступности, актуальным для современного рынка.

С распадом СССР значительная часть складских площадей пришла в упадок. Многие объекты были приватизированы или перепрофилированы под склады смешанного использования, включая торгово-оптовые базы, рынки, склады-магазины. Лишь в 2000-х годах началось формирование профессионального рынка логистики.

Влияние роста e-commerce на складскую и логистическую недвижимость

С конца 2010-х годов рынок логистической недвижимости Казахстана стал ощущать мощное влияние e-commerce. Взрывной рост онлайн-ритейла, в том числе приход на рынок таких игроков, как Wildberries, Kaspi, Mechta.kz и Lamoda, спровоцировал резкий скачок спроса на склады в городах-миллионниках и на направлениях last mile-доставки.

Появление fulfillment-центров, автоматизированных сортировочных терминалов и локальных dark-store стало нормой. По оценке отраслевых экспертов, e-commerce стал одним из ключевых драйверов дефицита складских площадей класса B+ и A в Алматы и Астане. Это также привело к росту ставок аренды, активизации девелоперов и появлению новых форматов, например, многоуровневых городских логистических хабов, эти объекты часто включают:

• 2–4 уровня хранения, включая:
  • зону приёма грузов на первом этаже,
  • ярусы для краткосрочного хранения,
  • мезонины для сборки заказов и кросс-докинга.
• отдельные зоны для доставки пешими курьерами, автомобилями, электро-байками, а также автоматизированные погрузочные модули.
• Интеграцию с WMS-системами, RFID-отслеживанием и внутренними конвейерами.
• Пандусы и лифты, рассчитанные на паллет обмен и малотоннажный транспорт.
• Розничные dark-store модули (для ритейлеров, работающих по модели click & collect).

Развитие складов класса «А» и логистических хабов в Алматы и Астане

Сегодня Алматы и Астана формируют ядро индустриального пояса страны. Именно в этих городах сосредоточены наиболее современные класса «А» – объекты, соответствующие международным стандартам по высоте потолков (от 10 м), нагрузке на пол, количеству доков, температурному режиму, автоматизации и безопасности.

Так, в Алматы активно развиваются проекты крупных логистических парков и строятся новые склады вдоль международной трассы Алматы–Хоргос. В Астане же развитие складской инфраструктуры во многом связано с мультимодальными перевозками. Здесь активно формируются логистические узлы, ориентированные на взаимодействие с железнодорожной сетью, аэропортами и автомобильными коридорами.

Дополнительный импульс рынку придали развитие индустриальных парков и свободные экономические зоны (СЭЗ), в частности «Khorgos – Eastern Gate», которые способствуют интеграции Казахстана в глобальные цепочки поставок и укрепляют его статус транзитного моста между Европой и Китаем.

Большую роль в развитии рынка логистических и складских услуг играет компания DAMU Logistics. Эта компания запустила первую в стране частную индустриально-логистическую зону и открыла первый в Казахстане международный контейнерный хаб. Под управлением DAMU Logistics находится более 300 000 м² складских площадей класса «А», что делает компанию одним из лидеров рынка и ведущим логистическим оператором страны.

Современные требования к складам и логистическим центрам: экологичность, автоматизация

Складская недвижимость всё чаще становится объектом инвестиционной привлекательности, и это формирует новые требования со стороны арендаторов и операторов. На первый план выходят такие факторы, как:

• Энергоэффективность и сертификация по международным стандартам (LEED, BREEAM);
• Интеграция WMS-систем, роботизированных решений и IoT;
• Гибкость планировки под разные сценарии использования;
• Минимизация углеродного следа при строительстве и эксплуатации.

Экологическая устойчивость и цифровая трансформация логистики больше не являются полезными опциями, а становятся отраслевыми стандартами. В условиях конкуренции между дистрибьюторами именно такие факторы становятся определяющими при выборе объекта аренды.

Будущее складской недвижимости в Казахстане

На 2025 год в Алматы запланировано строительство более 250 000 м² складской недвижимости, что отражает устойчивый рост спроса на логистическую инфраструктуру, особенно в сегменте last-mile и многоуровневых городских хабов, обусловленный высокой плотностью застройки и ограниченными возможностями горизонтального расширения. В условиях роста трансграничной торговли и активизации транзитных потоков между ЕС, Китаем и странами Центральной Азии Казахстан укрепляет позиции как ключевой логистический узел Евразии, что, в свою очередь, стимулирует рост инвестиций в ESG-ориентированные и технологически насыщенные склады, включающие автоматизированные системы управления, цифровую интеграцию и энергоэффективные решения нового поколения.

Если вы хотите инвестировать в складскую недвижимость и вам нужно разработать концепцию и оценить целесообразность строительства склада, или же вы хотите сдать/снять в аренду готовый склад, обращайтесь в Colliers Kazakhstan. Наша компания уже более 25 лет оказывает профессиональные услуги в сфере недвижимости в Казахстане. По всем имеющимся вопросам обращайтесь по телефону +7 (727) 296-40-64.