Казахстан является крупнейшей экономикой Центральной Азии и играет роль регионального промышленно-логистического хаба. Страна, располагающая богатыми ресурсами и имеющая выгодное географическое положение между Европой и Азией, стремится диверсифицировать экономику и усилить транзитный потенциал. Индустриальная недвижимость, прежде всего склады, логистические комплексы и производственные объекты, имеет стратегическое значение, обеспечивая инфраструктуру для хранения товаров, развития производства и эффективной торговли. Развитие этого сегмента недвижимости напрямую влияет на промышленный рост, привлечение инвестиций и интеграцию Казахстана в евразийские торговые цепочки.
Сегмент индустриальной недвижимости
Под индустриальной недвижимостью понимается широкий спектр объектов: склады (классов A и B), распределительные центры, производственные помещения (заводы, фабрики), логистические парки и промышленные зоны. Эти объекты востребованы бизнесом, поскольку обеспечивают хранение сырья и товаров, поддержку производственных процессов и своевременную дистрибуцию продукции. В условиях роста экономики и торговли спрос на качественные индустриальные объекты неуклонно увеличивается. По нашим данным, суммарный объем рынка складской недвижимости Казахстана составляет порядка 1,4 млн м², из которых около 578 тыс. м² относятся к современным складам класса A. Это довольно скромный показатель в пересчете на душу населения – лишь 0,07 м² складов на человека, тогда как, например, в России приходится 0,32 м², а в развитых экономиках (США, Германия) – 4–4,6 м² на человека. Дефицит качественных площадей особенно ощущается в крупных городах: согласно нашим данным, вакантность в сегменте складов в Казахстане составляет менее 1%, что указывает на практически полное заполнение существующих объектов и высокую неудовлетворенную потребность рынка.
Текущие тренды
Рост электронной коммерции и складская инфраструктура
Быстрый рост сектора e-commerce в Казахстане стал одним из главных драйверов развития индустриальной недвижимости, особенно складской. Рынок розничной электронной торговли демонстрирует уверенное расширение: только за 2023 год объем онлайн-продаж достиг 2,43 трлн тенге (около $5,3 млрд), увеличившись более чем в 10 раз по сравнению с 2019 годом. Доля e-commerce в общем розничном товарообороте уже превысила 12%, и с каждым годом онлайн-транзакций становится больше. Такой бум интернет-торговли требует развития современной складской инфраструктуры – центров исполнения заказов (fulfillment-центров), крупных распределительных хабов возле мегаполисов и систем 3PL-логистики. Как утверждает министр торговли и интеграции Арман Шаккалиев, в 2025 году крупнейшие маркетплейсы активно инвестируют в собственные склады: так, российские Ozon и Wildberries объявили о планах строительства трех крупных фулфилмент-центров в Астане и Алматы общей площадью 291 тыс. м² и объемом инвестиций свыше 101 млрд тенге. Эти объекты позволят ускорить доставку товаров покупателям и стимулируют развитие смежной складской и транспортной инфраструктуры. Рост e-commerce также повышает требования к качеству складов – востребованы высокие потолки, современные стеллажные системы, зоны для сортировки и отгрузки посылок, что соответствует складам класса A.
Автоматизация и технологическая модернизация
Современные тенденции в индустриальной недвижимости включают автоматизацию и внедрение новых технологий на складах и производствах. Компании все чаще инвестируют в системы управления складом (WMS), конвейерное оборудование, роботизированную технику для сортировки и перемещения грузов. Роботизированные комплексы способны работать 24/7 без перерывов, устраняя зависимость от человеческого фактора и снижая влияние “узких мест” в логистической цепочке. На производственных предприятиях Казахстана также идет постепенная модернизация – внедряются элементы Индустрии 4.0: датчики и IoT для контроля оборудования, цифровые двойники, системы предиктивного обслуживания. В результате новые индустриальные объекты проектируются уже с учетом возможностей автоматизации, что повышает их привлекательность для инвесторов и арендаторов.
Локализация производства и импортозамещение
Геополитические и экономические изменения последних лет подтолкнули Казахстан к курсу на локализацию производства и импортозамещение. Правительство нацелено сделать экономику более самодостаточной, снизив зависимость от импорта материалов и оборудования. В промышленном секторе реализуются программы, стимулирующие создание местных производств – от пищевой и легкой промышленности до машиностроения и строительных материалов. Для зарубежных компаний Казахстан позиционируется как площадка для размещения производств, ориентированных на рынки Евразийского союза и Центральной Азии. Так, ряд предприятий из соседних стран и дальнего зарубежья открывают сборочные производства и заводы в Казахстане, пользуясь доступом к сырью и рабочей силе, а также преференциями в индустриальных зонах. Тренд локализации повышает спрос на производственные помещения, цеха, индустриальные склады. Кроме того, рост внутреннего производства требует развития логистики для доставки продукции по обширной территории страны. Импортозамещение, таким образом, служит дополнительным фактором роста индустриальной недвижимости, особенно в отраслях, где ранее преобладал импорт (например, производство товаров народного потребления, фармацевтика, агропереработка).
Индустриальные зоны
Для стимулирования промышленного развития в Казахстане созданы специальные индустриальные зоны и специальные экономические зоны (СЭЗ). Эти площадки обеспечены инфраструктурой (дороги, энергоснабжение, коммуникации) и предлагают льготные условия для инвесторов – налоговые послабления, таможенные преференции и готовые земельные участки. Крупнейшие из них – СЭЗ «Астана – Новый город» (столица), «Хоргос – Восточные ворота» на границе с КНР, СЭЗ «Морпорт Актау» на Каспии и др. В 2025 году запущена новая специальная зона «Коркыт Ата» в Кызылординской области (площадь – 550 га), расположенная близ транспортного коридора «Западная Европа – Западный Китай». Эта СЭЗ предлагает особый правовой режим с налоговыми и таможенными льготами для резидентов; ожидается привлечь свыше 150 млрд тенге инвестиций к 2049 году (в том числе 80 млрд тенге зарубежных). Всего теперь в Казахстане насчитывается 15 специальных зон, ориентированных на различные отрасли – от логистики и электронной торговли до химической и металлургической промышленности.
Помимо национальных специальных экономических зон, в регионах Казахстана активно развиваются индустриальные парки и промышленные зоны местного значения. Один из ярких примеров — индустриальная зона Алматы, где реализуются масштабные проекты в сфере производства и логистики. Здесь активно участвуют как государственные, так и частные инвесторы, развивая новые производственные мощности и создавая рабочие места. Аналогичные зоны функционируют в таких городах, как Астана, Шымкент, Караганда, Актобе и других, предлагая бизнесу готовую инфраструктуру для запуска предприятий. Власти придают большое значение обеспечению этих территорий необходимыми инженерными коммуникациями и транспортной доступностью, что делает их особенно привлекательными для размещения новых производств.
Перспективы развития
Рынок индустриальной недвижимости Казахстана демонстрирует устойчивый рост и обладает значительным потенциалом дальнейшего развития. В настоящее время основная часть качественных складских мощностей сосредоточена в двух крупнейших агломерациях — Алматы и Астане, где наблюдается высокая концентрация логистических и производственных объектов. Однако в перспективе особый интерес представляют и другие регионы страны. На западе Казахстана активное развитие нефтегазового сектора и расширение транспортных маршрутов через Каспий формируют спрос на новые складские и производственные базы. На юге, вблизи границы с Узбекистаном и Кыргызстаном, востребованы логистические хабы, обеспечивающие трансграничные потоки товаров. Восточные регионы, включая Алматинскую область и приграничные зоны с Китаем, приобретают стратегическое значение в связи с ростом транзита и развитием международных торговых коридоров. Ожидается, что в ближайшие годы география индустриальной недвижимости будет расширяться, способствуя снижению регионального дисбаланса и поддерживая промышленный рост по всей стране.
Несмотря на положительную динамику, рынок по-прежнему сталкивается с рядом дефицитов — в первую очередь, ощущается острая нехватка современных складов класса A. Даже с учетом активного строительства предложение все еще отстает от спроса. Второй проблемой является нехватка кадров: требуется больше специалистов в области логистики, складского управления, операторов высокотехнологичного оборудования. Компании вынуждены инвестировать в обучение персонала, либо компенсировать дефицит автоматизацией.
Тем не менее, перспективы рынка индустриальной недвижимости в Казахстане оцениваются экспертами позитивно. Минимальная вакантность и высокие арендные ставки делают инвестиции в складские и производственные объекты привлекательными. Государство продолжает политику поддержки индустриализации – через развитие индустриальных зон, налоговые стимулы и улучшение делового климата – что привлекает как отечественный, так и иностранный капитал. Стремительный рост электронной торговли, транспортировка грузопотоков в обход традиционных маршрутов и планомерная локализация производства будут и далее генерировать спрос на новые склады, фабричные корпуса, центры распределения. Используя свое выгодное положение и внедряя передовые практики, Казахстан намерен упрочить статус ключевого звена евразийских торгово-промышленных цепочек. Это означает, что сегмент индустриальной недвижимости в среднесрочной перспективе ожидает устойчивый рост, появление современных объектов в различных регионах и дальнейшая интеграция страны в глобальную экономическую систему.Если вас интересует аналитика по рынку недвижимости Казахстана, обращайтесь в Colliers Kazakhstan. Наша компания уже более 25 лет оказывает профессиональные услуги в сфере недвижимости. По всем имеющимся вопросам звоните по телефону +7 (727) 296-40-64.
