Данная статья детально раскрывает главные характеристики офисных помещений разных классов, начиная от B и заканчивая A+. Классификация является общедоступной для консультантов, оценщиков, инвесторов и девелоперов рынка офисной недвижимости с целью улучшения качества услуг на рынке коммерческой недвижимости.

Офисные помещения делятся на классы по основным факторам, таким как инженерные системы здания, конструктивные особенности здания, месторасположение, паркинг, форма собственности, управление зданием, клиентский сервис и сертификация.

Ниже мы подробно рассмотрим требования к различным классам офисов по каждому из этих факторов:

Инженерные системы здания:

Система отопления, вентиляции и кондиционирования здания (HVAC):

1. Офисам класса А+ необходимо иметь HVAC систему с возможностью регулировки температурного режима 24/7 в каждом отдельном помещении (четырехтрубная система фанкойлов). Также необходимо иметь возможность круглосуточного охлаждения серверных помещений. Подача свежего воздуха 60 м3 в час на 10 м2 арендуемой площади офиса согласно плановой загрузке.
2. Офисам класса А достаточно иметь HVAC систему с возможностью регулировки температурного режима 24/7 в каждом отдельном помещении.
3. В офисах класса B+ должна присутствовать централизованная система HVAC, в то время как в классе B — проверяется лишь наличие HVAC.

Система пожарной безопасности:

1. Что касается пожарной безопасности, единственным отличием офисов класса А+ и А от офисов класса B+ и B является наличие автоматической системы пожаротушения.
2. При этом наличие какой-либо системы обнаружения пожара и оповещения является обязательной для всех офисов класса B и выше.

Лифты:

1. В офисах класса А+ и А, необходимо иметь современные, высокоскоростные лифты от ведущих мировых производителей.
2. В офисах класса B+ и B необходимо наличие современных лифтов для зданий выше 3-х этажей.

Время ожидания лифтов:

1. В офисах класса А+ время ожидания лифтов должно составлять не более 30 секунд.
2. В офисах класса А время ожидания лифтов должно быть не более 60 секунд.
3. В офисах класса B+ и B данный критерий является лишь рекомендацией.

Источники питания:

1. Стандартами для офисов класса А+ и А являются наличие двух независимых источников электроснабжения с автоматическим переключением и системы электроснабжения от дизель-генератора (питание должно быть не менее 70 Вт единовременной электрической нагрузки на 1 м2 полезной площади офиса), ИБП для аварийных систем.
2. В офисах класса B+ и B рекомендуется иметь два независимых источника электропитания и наличие бесперебойного источника питания.

Система безопасности:

1. Требованиями к офисам класса А+ и А являются наличие современной системы безопасности и контроля доступа в здание: видеонаблюдение на все входные зоны, периметр здания, парковочные места, а также электронная пропускная система и обеспечение круглосуточной безопасности здания.
2. Офисы класса B+ и B должны иметь видеонаблюдение на все входные зоны здания, а также электронную пропускную систему на территорию здания.

Конструктивные особенности здания:

Высота потолка:

1. В офисах класса А+ и А — от перекрытия до перекрытия минимум 3,5 метров.
2. В офисах класса B+ и B — минимум 2,7 метров в чистоте.

Фальшпол:

1. В офисах класса А+ наличие фальшполов является необходимостью.
2. В классе А здания должны быть спроектированы с возможностью инсталляции фальшполов.
3. В классе B+ рекомендуется, чтобы здания были спроектированы с возможностью инсталляции фальшполов.

Планировка:

1. В офисах класса А+ и А должна присутствовать открытая эффективная планировка этажа. Конструктив здания из несущих колонн. Шаг колонн не менее 6х6 метров.
2. В офисах классе B+ должна быть открытая эффективная планировка на всю или более 50% арендуемой площади здания
3. В офисах класса В открытая эффективная планировка является рекомендацией.

Глубина этажа:

1. В офисах класса А+ и А глубина этажа должна быть не более 18–20 м от окна до окна. Не более 9–10 м от окна до ядра здания, 12 м – для зданий неправильных форм и зданий со вторым светом.
2. В офисах класса B+ рекомендуется, чтобы глубина этажа была более 18–20 м от окна до окна. Не более 9–10 м от окна до ядра здания, 12 м – для зданий неправильных форм и зданий со вторым светом.

Коэффициент потерь:

1. В классе А+ коэффициент потерь не должен превышать 12% на этаж. Площади измеряются по стандартам BOMA.
2. В классе А коэффициент потерь не должен превышать 20% на этаж. Площади измеряются по стандартам БТИ.
3. В классах B+ и B – рекомендуется чтобы коэффициент потерь не должен превышать 12% на этаж. Площади измеряются по стандартам БТИ.

Разрешенная нагрузка на перекрытие:

1. В офисах класса А+ и А нагрузка на перекрытие должна составлять не менее 400 кг/м2.
2. В офисах класса B+ и B данный критерий является рекомендацией.

Отделка МОПов и фасадов:

1. В офисах класса А+, А и B+ отделка МОПов и фасадов должна быть выполнена из высококачественных материалов.
2. В офисах класса B это является рекомендацией.

Освещение и расположение окон:

1. В офисах класса А+ должны быть современные высококачественные окна с тройным остеклением и обеспечивающие достаточное естественное освещение.
2. В офисах класса А и B+ окна должны быть с двойным остеклением.
3. В офисах класса B рекомендуется, чтобы окна были с двойным остеклением.

Месторасположение:

Расположение офиса:

1. Офисы класса А+ и А должны располагаться в деловом центре города. Также требованием является отсутствие поблизости объектов, которые могут негативно сказаться на имидже здания (например, действующие промышленные здания, кладбища, свалки, тюрьмы и т.д.).
2. Офисам класса B+ рекомендуется располагаться в деловом центре города.

Транспортная доступность:

1. У офисов класса А+ и А должна быть удобная транспортная и общественная транспортная доступность. Не более 10–15 минут ходьбы от ближайшей станции метро или не более 5 минут ходьбы от остановки для общественного транспорта.
2. Для офисов класса B+ данный критерий является рекомендацией.

Паркинг:

Описание требований к организации паркинга:

1. В офисах класса А+ и А должен быть подземный паркинг или многоуровневый паркинг с крытым выходом на территорию здания. Также должна иметься наземная гостевая парковка.
2. Для офисов класса B+ является требованием, а для офисов класса B является рекомендацией наличие организованной охраняемой парковки.

Коэффициент парковочных мест:

1. У офисов класса А+ должно быть минимум 1 место на 80 кв.м. арендуемой площади. (Коэффициент 1/80).
2. У офисов класса А должно быть минимум 1 место на 100 кв.м. арендуемой площади. (Коэффициент 1/100).
3. Для офисов класса B+ и B рекомендуется, чтобы было минимум 1 место на 100 кв.м. арендуемой площади. (Коэффициент 1/100).

Форма собственности:

Единоличное или коллективное владение:

1. У офисов класса А+ и А должна быть единоличное владение (здание не продается по этажам или блокам разным собственникам). Прозрачная структура собственности.
2. В классе B+ рекомендуется чтобы была единоличное владение (здание не продается по этажам или блокам разным собственникам).

Управление зданием и клиентский сервис:

Управление зданием:

1. Для офисов класса А+ является требованием наличие профессиональной компании по управлению недвижимостью, в управлении которой находится не менее 5 зданий (не менее 5 000 м2 каждое) или с соответствующим международным опытом.
2. У офисов класса А должна быть специализированная компания по управлению недвижимостью.
3. У офисов класса B+ и B должно быть организованное управление недвижимостью.

Провайдеры связи:

1. В офисах класса А+, А и B+ должно быть минимум два независимых, качественных оператора связи в здании.
2. Для офисов класса B данный критерий является рекомендацией.

Лобби:

1. В офисах класса А+ и А должна быть рационально организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания, обеспечивающая удобный доступ в здание. Также должна быть организованная зона ожидания.
2. Для офисов класса B+ данный критерий является рекомендацией.

Инфраструктура для арендаторов:

1. Внутри офисов класса А+ и А должны располагаться кафе/ресторан/столовая и другие услуги (банкомат, магазины и т. д.). Также вблизи офисов должна быть развитая инфраструктура.
2. Для офисов класса B+ и B достаточно, чтобы поблизости была развитая инфраструктура.

Сертификация:

Сертификация по одному или нескольким международным методам экологической оценки зданий (например, BREEAM или LEED):

1. Для классов А+ наличие данных сертификатов является обязательным.
2. Для офисов класса B и выше рекомендуется, чтобы они были.

Это все основные критерии, по которым можно разделить офисную недвижимость в Казахстане по классам. Для дальнейшей консультации вы можете обратиться в Colliers Kazakhstan, где вам помогут и ответят на любые интересующие вас вопросы.

Обращайтесь в Colliers Kazakhstan

Если вы планируете заняться строительством или реконструкцией офисного здания или хотите приобрести, продать, взять или сдать в аренду офис, звоните по телефону +7 (727) 296-40-64.