Можно ли комфортно жить в квартире с двадцатью людьми, если даже аренда жилья с тремя друзьями иногда приводит к бытовым конфликтам? Несколько лет назад я убедился, что это вполне возможно. При правильной организации жизнь с незнакомыми людьми порой оказывается удобнее, чем с друзьями.

В 2021 году я снимал квартиру в Астане вместе с тремя одногруппниками. Поначалу это казалось хорошим решением: знакомые люди, общие интересы, разделенная на четверых аренда. Но вскоре появились вопросы: кто покупает бытовые принадлежности, выносит мусор, меняет перегоревшую лампочку и общается с собственником? Обязанности распределялись неравномерно: более ответственный сосед чаще брал на себя то, чем остальные не хотели заниматься. Сами по себе эти вопросы казались мелочами, но постоянные разногласия отнимали время, которое хотелось тратить на работу и профессиональное развитие.

Тогда я узнал о коливинге Amazing Home и переехал туда примерно на полгода. Вместо трех соседей у меня появилось почти двадцать. Но неожиданно для меня этот опыт оказался гораздо комфортнее, заставил по-другому взглянуть на совместное проживание и позволил понять, почему коливинги становятся востребованным форматом жилья в разных странах мира.

Примечание: материал не является рекламным и не подготовлен в рамках коммерческого сотрудничества с Amazing Home. Коливинг упоминается исключительно в контексте личного опыта автора.

Что такое коливинг и чем он отличается от других форматов жилья?

Коливинг (от английского co-living – совместное проживание) – это формат арендного жилья, в котором личные жилые помещения сочетаются с общей инфраструктурой, профессиональным управлением и возможностями для общения между жильцами.

Идея совместного проживания, конечно, не нова. Хостелы, студенческие общежития, коммунальные квартиры и совместная аренда жилья существуют уже десятилетиями. Однако, несмотря на внешнее сходство, у коливинга есть свои особенности.

Например, хостелы чаще используются для краткосрочного размещения, прежде всего туристами и путешественниками. Коливинги же преимущественно ориентированы на более длительное проживание – от нескольких недель до нескольких месяцев и более. В отличие от студенческих общежитий, коливинги рассчитаны на людей разного возраста и рода занятий. А по сравнению с коммунальными квартирами и обычной совместной арендой здесь иначе организован быт: жильцам не приходится самостоятельно договариваться обо всех хозяйственных обязанностях и выступать посредниками между соседями и собственником.

Одно из главных преимуществ коливинга – сочетание потенциальной экономии совместного использования площади с удобствами, характерными для сервисных апартаментов. В арендную плату могут входить интернет, коммунальные услуги, уборка и бытовые принадлежности. Вместо самостоятельного решения многих хозяйственных вопросов жильцы обращаются к управляющей компании. Это не гарантирует, что коливинг обойдется дешевле любой отдельной квартиры: многое зависит от локации, плотности размещения и набора услуг. Однако включение основных платежей в стоимость аренды упрощает планирование расходов, а профессиональное обслуживание позволяет уделять меньше времени бытовым заботам.

Еще одна важная составляющая коливинга – сообщество. Многие проекты ориентированы на людей со схожими интересами, образом жизни или профессиональными целями. Это могут быть студенты, предприниматели, молодые специалисты или люди, работающие удаленно. Общие пространства и совместные мероприятия помогают жильцам знакомиться, обмениваться опытом и находить единомышленников.

Как появился и развивался коливинг?

Идея объединять личное пространство с общей инфраструктурой появилась задолго до современных коливингов. Одним из ее идейных предшественников стало движение cohousing, зародившееся в Дании в конце 1960-х годов. Так, например, сообщество Sættedammen, появившееся в 1972 году, объединяло 27 отдельных домов и общее здание, где соседи могли готовить, встречаться и проводить время вместе. В отличие от современных коммерческих проектов, инфраструктурой и жизнью сообщества управляли сами жители. Каждая семья сохраняла собственное пространство, а участие в совместных ужинах и мероприятиях было добровольным. Главная идея заключалась в том, чтобы совместить самостоятельность с преимуществами добрососедского общения.

Как коммерческий продукт коливинг начал развиваться в 2010-х годах. Один из ярких примеров – The Collective Old Oak, открывшийся в Лондоне в 2016 году. Комплекс включал 546 компактных жилых комнат и студий с собственными санузлами. В зависимости от планировки жильцы пользовались индивидуальной мини-кухней либо делили ее с одним соседом.

Однако особенностью проекта была не столько планировка жилых помещений, сколько сама организация проживания. Помимо общих кухонь, гостиных, рабочих пространств, библиотеки, кинотеатра и тренажерного зала, жильцам предлагался комплекс бытовых услуг, включавший уборку, смену постельного белья, интернет и коммунальное обслуживание. Управляющая компания также регулярно проводила мероприятия, помогая жильцам знакомиться и общаться друг с другом.

Сегодня коливинги постепенно формируются в самостоятельный сегмент арендной недвижимости. По оценке наших коллег из британского офиса Colliers, интерес к этому формату поддерживают высокая стоимость самостоятельного проживания, спрос на обслуживаемое жилье, удаленная работа и потребность в общении.

Как устроена жизнь в коливинге?

В зависимости от концепции коливинг может располагаться в отдельной квартире, частном доме или специально построенном жилом комплексе. Как правило, пространство разделяется на личные и общие зоны. В одних проектах жильцы делят спальные комнаты и пользуются общей кухней, в других – арендуют отдельные комнаты или студии с собственными санузлами и мини-кухнями. При этом всем резидентам доступна общая инфраструктура, которая может включать кухни, гостиные, прачечные, рабочие пространства и зоны отдыха.

В моем случае коливинг Amazing Home располагался в большой многокомнатной квартире примерно на двадцать человек. В одной из комнат находилось восемь спальных мест, а для хранения личных вещей предусматривались индивидуальные шкафы и общий гардероб. В общем пользовании находились кухня, балкон, прачечная и гостиная, которая одновременно служила местом для работы, отдыха, общения и проведения совместных мероприятий.

Однако больше всего меня заинтересовало то, как были организованы правила проживания. В спальнях запрещалось шуметь, разговаривать по телефону и мешать другим жильцам. После 22:00 действовал режим тишины: нельзя было громко общаться, готовить или включать стиральную машину. Существовало и необычное правило, касавшееся личных границ, согласно которому человека в наушниках нельзя беспокоить даже в общем пространстве.

За порядком следили управляющие. В общих зонах работали камеры видеонаблюдения, а за нарушения предусматривались санкции вплоть до выселения. Если сосед систематически мешал другим, можно было обратиться к администрации вместо самостоятельных выяснений отношений.

Управляющие также отвечали за уборку, закупку принадлежностей, обслуживание оборудования и коммунальные платежи. Жильцам оставалось соблюдать правила и поддерживать порядок. Именно этого мне не хватало при аренде квартиры с друзьями. Правила не делали соседей идеальными, но задавали понятный порядок действий, если чье-то поведение мешало другим.

Когда соседи становятся сообществом

Amazing Home запомнился мне не только удобным бытом. При заселении кандидаты заполняли анкету и знакомились с управляющими. Около пятнадцати из двадцати жильцов проживали постоянно, поэтому со временем складывалось устойчивое сообщество. Многие были молодыми людьми примерно 25-29 лет, недавно окончившими университет, начавшими карьеру или переехавшими в Астану из других городов. Для них коливинг был одновременно жильем и способом быстрее освоиться в новом окружении.

Важной частью концепции было саморазвитие. Раз в месяц мы собирались, обсуждали достижения и ставили цели в работе, финансах, образовании или спорте. У каждого был buddy – партнер, который помогал следить за прогрессом и поддерживать мотивацию. Смысл был в том, чтобы не ограничиваться обещаниями самому себе: о планах знали другие люди, а на следующей встрече можно было обсудить результат.

Поначалу я относился к этой системе без особого энтузиазма: ставил простые цели скорее для галочки, чем ради реального результата – например, прочитать книгу. Но постепенно втянулся. Однажды я поставил перед собой необычную финансовую цель – купить кладовое помещение и перепродать его с прибылью. Чтобы повысить мотивацию, публично пообещал, что в случае неудачи буду жить в этой кладовке, пока не найду покупателя. Первую кладовку удалось продать за месяц. Со второй возникли сложности, и обещание действительно пришлось выполнить. Впрочем, это уже отдельная история.

Конечно, подобная система подходит не всем: кто-то выполняет требования формально, лишь создавая видимость прогресса. Но для меня именно окружение стало одним из главных преимуществ. С двумя соседями я дружу до сих пор. Впоследствии они заметно продвинулись в карьере и переехали в отдельное жилье. Разумеется, приписывать их достижения исключительно коливингу было бы неправильно. Но для человека, который недавно переехал в большой город и только строит карьеру, среда, где люди обмениваются опытом и поддерживают друг друга, может оказаться не менее ценной, чем само жилье.

Сколько это стоит – и чем приходится жертвовать?

В 2021 году аренда квартиры с одногруппниками обходилась нам примерно в 150 тысяч тенге в месяц, или 37,5 тысячи на человека, без коммунальных и бытовых расходов. В Amazing Home я платил 65 тысяч тенге. В сумму уже входили коммунальные платежи, интернет, уборка, бытовые принадлежности и обслуживание помещения.

Номинально коливинг стоил дороже совместной аренды, но я получал больше услуг и экономил время на хозяйственных вопросах. По сравнению с самостоятельной арендой целой квартиры он мог быть доступнее. Поэтому оценивать выгоду стоит по полной стоимости проживания, а не только по ежемесячному платежу. Сравнивая форматы, нужно учитывать дополнительные расходы на коммунальные услуги и бытовые товары, а также время, которое уходит на организацию общего хозяйства. В моем случае именно последнее стало решающим аргументом.

Недостатков, впрочем, хватало. Стиральная машина часто была занята, мест для сушки одежды не хватало. Возникали споры из-за еды в холодильнике, курения и нарушения тишины. Как человек с юридическим образованием, я также сомневался в правомерности отдельных денежных штрафов. Иногда удавалось договориться о других способах урегулирования. Впрочем, собранные средства направлялись на общие нужды – например, приобретение бытовой техники или спортивного оборудования.

Этот опыт научил меня важной вещи: даже при наличии управляющего и четких правил невозможно полностью исключить бытовые конфликты, особенно если инфраструктура не рассчитана на большое количество проживающих. Поэтому качество коливинга определяется не числом кроватей, а балансом между плотностью размещения, инфраструктурой и управлением.

Кому подходит коливинг?

На мой взгляд, тем, кто только начинает самостоятельную жизнь: прежде всего выпускникам и молодым специалистам, переехавшим ради учебы или работы. При переезде человеку необходимо одновременно решить несколько задач: найти жилье, организовать быт, освоиться в новом городе, адаптироваться к новому окружению и при этом начать работу или учебу. Коливинг позволяет упростить и потенциально удешевить этот процесс.

Однако было бы ошибочно считать, что подобный формат интересен исключительно людям с ограниченным бюджетом. Некоторые мои соседи могли позволить себе снимать отдельную квартиру, а у некоторых уже была собственная недвижимость, которую они сдавали в аренду. Но они выбирали коливинг ради окружения и удобства: наличие собственной квартиры не всегда означает комфортную социальную жизнь. Особенно в новом городе, где у человека еще нет устойчивого круга общения.

В то же время коливинг требует определенных жертв – приходится мириться с меньшим уровнем приватности и постоянно учитывать интересы соседей. Тем, кто ценит тишину и независимость, отдельная квартира часто подходит лучше. Я сам сегодня вряд ли вернулся бы в коливинг: со временем личное пространство стало для меня важнее. Но на определенном этапе жизни этот формат оказался полезным.

Есть ли перспективы развития коливингов в Казахстане?

На мой взгляд, перспективы есть прежде всего в Астане и Алматы, куда люди переезжают ради работы и образования. По данным Бюро национальной статистики, за первое полугодие 2026 года положительное сальдо межрегиональной миграции составило 32,7 тысячи человек в Астане и 6,3 тысячи в Алматы.

Есть и неудовлетворенный спрос на студенческое жилье. На начало 2025-2026 учебного года в общежитиях нуждались 115,6 тысячи студентов, а местами были обеспечены 95,3 тысячи. Разница – около 20,3 тысячи человек. Всего в стране на тот момент насчитывалось 678,1 тысячи студентов вузов, из которых 364,5 тысячи были иногородними. Разумеется, не все нуждающиеся в общежитии станут арендаторами коливингов: уровень их платежеспособности и требования к жилью различаются. Тем не менее эти цифры указывают на потребность в дополнительных вариантах размещения.

По данным того же ведомства, в сентябре 2026 года стоимость аренды жилья в Казахстане выросла на 19,3% год к году. На фоне подорожания отдельной квартиры альтернативные форматы могут заинтересовать молодых арендаторов.

В Казахстане перечисленные факторы пока создают предпосылки для развития коливингов. В то же время международный опыт показывает, что альтернативные форматы арендного жилья могут со временем превратиться в самостоятельное направление рынка недвижимости. Например, согласно исследованию наших испанских коллег из Colliers, опубликованному в мае 2025 года, объем инвестиций в сегмент Flex Living, включающий коливинги и микрожилье, по итогам 2024 года достиг 1,246 млрд евро – 45,3% всех инвестиций в рынок жилой арендной недвижимости.

Впрочем, переносить результаты Испании напрямую на Казахстан нельзя: рынки различаются по платежеспособности, масштабу спроса и регулированию. Поэтому в Казахстане разумным первым шагом могли бы стать небольшие профессионально управляемые объекты, в том числе созданные за счет адаптации существующих помещений, если это допускают их планировка, инженерные системы и разрешенное использование.

Также не стоит забывать про ограничения этой модели. Несколько арендаторов могут приносить собственнику больше выручки, но одновременно растут затраты на уборку, управление, коммунальные услуги и ремонт. Повышается и износ мебели, оборудования и инженерной инфраструктуры. Поэтому высокая выручка на квадратный метр еще не означает высокую прибыль. Необходимы достаточное количество санузлов, качественная вентиляция, соблюдение требований пожарной безопасности и прозрачные договорные условия. Причем инфраструктура должна соответствовать реальному числу жильцов, а не максимально возможному количеству спальных мест.

Поэтому конкурентным преимуществом коливинга должна стать не максимальная плотность заселения, а качество жизни за разумные деньги. Иначе вместо нового жилищного продукта получится обычная квартира с большим количеством кроватей.

Вместо заключения

За полгода в Amazing Home я понял, что коливинг – прежде всего особый подход к организации жизни. Он может избавить от части бытовых забот, помочь адаптироваться после переезда и дать круг общения, которого сложно добиться одной только арендой жилья.

Но формат подходит не каждому. В какой-то момент желание иметь собственное пространство перевешивает удобство совместного проживания. Для меня коливинг стал полезным переходным этапом между жизнью с соседями и большей самостоятельностью.

Если в Казахстане появятся операторы, способные обеспечить разумный баланс цены, инфраструктуры, сервиса и сообщества, коливинг может занять свою нишу на рынке аренды.

Ведь ценность жилья определяется не только личными квадратными метрами, но и возможностями, которые оно открывает за пределами комнаты.

В профессиональной деятельности я работаю с коммерческой недвижимостью и помогаю клиентам находить объекты для аренды и покупки, а собственникам – арендаторов и покупателей. Если вам нужна помощь с поиском коммерческой недвижимости, вы всегда можете обратиться в наш департамент брокериджа по телефону +7 (727) 296-40-64.