Выбор складского помещения – одно из ключевых операционных решений для любого бизнеса, работающего с физическими товарами. Ошибки на этом этапе оборачиваются либо переплатой за избыточные характеристики, либо операционными потерями из-за несоответствия помещения реальным потребностям. В этой статье мы разберём основные критерии выбора склада и предоставим практический чек-лист, которым можно пользоваться при оценке конкретных объектов.

Шаг 1. Определите класс склада, который вам нужен

Складская недвижимость делится на классы – A, B и C. Это не просто маркетинговый ярлык, а набор конкретных технических характеристик.

Склад класса «A» – современный объект, построенный по международным стандартам. К его основным характеристикам относятся высота потолков от 12 метров, антипылевое покрытие полов, автоматические доковые ворота с регулируемыми рампами, спринклерная система пожаротушения, круглосуточная охрана и видеонаблюдение, отопление и вентиляция. Такие объекты подходят для крупных дистрибьюторов, торговых сетей, операторов интернет-торговли и логистических компаний с высоким товарооборотом.

Склад класса «B» – реконструированное или менее современное здание с высотой потолков от 6 до 10 метров, бетонным полом, базовой охраной и отоплением. Подходит для среднего бизнеса с умеренными требованиями к хранению.

Склад класса «C» – это, как правило, переоборудованное производственное здание или ангар с высотой потолков от 4 метров. Подходит для хранения крупногабаритных товаров, строительных материалов или сезонных запасов, где требования к условиям хранения минимальны.

Подробнее о различиях между складами классов A, B и C мы рассказали в отдельной статье о классификации складской недвижимости.

Шаг 2. Оцените локацию с точки зрения логистики

Адрес склада напрямую влияет на ваши операционные расходы. Здесь важно думать не о престижности района, а о транспортной доступности. Оцените расстояние до основных магистралей, близость к таможенным терминалам, если вы работаете с импортом или экспортом, удобство подъезда для большегрузного транспорта, а также расстояние до ваших ключевых клиентов или точек распределения.

Шаг 3. Посчитайте реальную площадь, которая вам нужна

Распространённая ошибка – арендовать лишь столько, сколько кажется достаточным сегодня. Правильный подход заключается в том, чтобы рассчитать площадь исходя из максимального складского остатка с учётом сезонных пиков, добавить 15-20% на проходы, зоны приёмки, отгрузки и упаковки и заложить резерв на рост оборота как минимум на один год.

Шаг 4. Убедитесь, что технические характеристики соответствуют вашему товару

Разные виды товаров предъявляют разные требования к помещению. Для продуктов питания, фармацевтической продукции и косметики важна температурно-влажностная среда и наличие зон с разными температурными режимами. Для крупногабаритных товаров важны высота потолков и допустимая нагрузка на пол – для класса «A», как правило, она составляет от 5 тонн на кв.м. Для товаров с высокой оборачиваемостью стоит учитывать количество и удобство расположения доковых ворот.

Шаг 5. Проверьте юридические и коммерческие условия

Технические характеристики – лишь половина выбора. Не менее важно внимательно изучить условия договора аренды. Обратите внимание на срок договора и условия досрочного расторжения, порядок индексации арендной ставки, что входит в базовую ставку, а что оплачивается отдельно – охрана, уборка территории, коммунальные услуги, наличие страховых депозитов, а также ответственность сторон за состояние помещения.

Чеклист при осмотре склада

Перед подписанием договора пройдитесь по следующим пунктам:

• Высота потолков в чистоте (от пола до нижней балки);
• Допустимая нагрузка на пол (тонн на кв.м);
• Количество доковых ворот и их тип (с рампой или без);
• Наличие и состояние системы отопления и вентиляции;
• Тип и состояние напольного покрытия;
• Наличие противопожарной системы и её соответствие нормам;
• Освещённость помещения;
• Наличие охраны и видеонаблюдения;
• Состояние подъездных путей и разворотных площадок для фур;
• Наличие офисных помещений на территории;
• Наличие санузлов для персонала;
• Электрическая мощность, доступная на объекте;
• Возможность установки дополнительного оборудования (стеллажи, мезонины);
• Условия и стоимость коммунальных услуг.

В конечном итоге при выборе склада важно смотреть не только на класс объекта, но и на то, насколько его характеристики соответствуют вашей операционной модели. Переплата за класс «A» при обороте, не требующем такого уровня инфраструктуры, так же невыгодна, как и аренда класса «C» для бизнеса с высокими требованиями к хранению. Опирайтесь на реальные параметры своего товарного потока, а не на формальный престиж адреса или класс объекта.

Обратитесь к экспертам по складской недвижимости

Если вы затрудняетесь с выбором, команда Colliers Kazakhstan готова провести независимый анализ объектов и помочь найти оптимальное решение для вашего бизнеса. Свяжитесь с нами по телефону +7 (727) 296-40-64.